Gayrimenkul sahiplerine 2014 sürprizleri

M. Fatih Köprü | 14/07/2013 | (Tüm Yazılar)

Yeni gelir vergisi yasa tasarısı geçtiğimiz günlerde Meclis Başkanlığına sunuldu. Bu tasarı ile gelir vergisi ve kurumlar vergisi yasaları birleştiriliyor.

Tasarıyı inceleyenler görmüştür. Gelir vergisi ile ilgili çok önemli değişikliklerin olduğu söylenemez. Genel olarak bakıldığında, gerçek kişiler açısından beyan usulünün, yani elde ettiği gelirlerini beyanname ile beyan eden mükellef sayısının artırılmasının amaçlandığı görülüyor. Bunun için de daha önceleri stopaj yoluyla vergilendirilen bazı gelirler için beyanname zorunluluğu getiriliyor.

Tasarı ile en fazla değişikliğin gayrimenkullerden elde edilen gelirlerde olduğunu söylersek sanırız yanlış olmaz. Gayrimenkullerin hem kiraya verilmesinden hem de satışından sağlanan kazançların vergilemesi değişiyor. Hatta şirketlerin gayrimenkul satışından sağladıkları kazançların da vergileme ilkelerinde bazı değişiklikler yapılması öngörülüyor.

Bu yazımızda yeni yasa tasarısı kapsamında gayrimenkul kira gelirleri ve alım satım kazançlarının vergilendirilmesi konusunda yapılması planlanan değişikliklere, bu yıl için yürürlükte olan mevzuatla karşılaştırmalı olarak değineceğiz.

Ne zaman çıkar

Bu tasarının yasalaşmasının Ekim-Kasım’ı bulacağı söyleniyor. Yani Meclis tatilden döndükten sonra Genel Kurulda görüşülüp yasalaşacak. Tabii ki gerek Plan Bütçe Komisyonunda, gerekse Genel Kuruldaki görüşmeler sırasında tasarıda bazı değişiklikler olacaktır. Bu değişiklikler sonrası yasa Cumhurbaşkanı’nın onayının ardından Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girecek. Buna göre 53 yıldır uygulanmakta olan ve gerçek kişilerin gelirlerinin vergileme esaslarını belirleyen gelir vergisi yasası yenilenmiş olacak.

2013 gelirlerine uygulanır mı?

Tasarının yürürlük maddesinde 2014 yılında elde edilen gelir ve kazançlara uygulanacağı belirtiliyor. Yani 2013 yılında satılan gayrimenkuller ile 2013 yılında elde edilen kira gelirlerine şu an geçerli olan hükümler uygulanacak. 1 Ocak 2014 tarihinden itibaren elde edilen kira gelirleri ile gayrimenkullerin 2014 veya sonrasında satılmasından elde edilen kazanç yeni hükümler çerçevesinde vergiye tabi tutulacak.

Götürü gider

Gerçek kişiler tarafından kiraya verilen gayrimenkullerden bir yıl içerisinde tahsil edilen kiralardan, buna ilişkin giderler düşülebiliyor. Bu sayede vergilendirilecek net kazanca ulaşılıyor. Gider indirimi konusunda iki yöntem var. Gerçek veya götürü gider yöntemlerinden birinin seçimi tamamen mükellefin tercihine bırakılmış durumda.

Gider indiriminde birçok kişi tarafından götürü gider yöntemi kullanılıyor. Bu yöntemde kira bedelinin % 25’lik kısmı doğrudan gider olarak düşülebiliyor. Bunun için hiçbir belgeye ihtiyaç yok. Ancak götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe bu yöntemden gerçek gider yöntemine dönemiyorlar. Ayrıca bugünkü uygulamada götürü gider hem konut hem de işyerinden elde edilen kiralara uygulanabiliyor.

İşyeri kirasında yok

Yasa tasarısında götürü giderle ilgili temel birkaç değişiklik var. Bunlardan ilki götürü giderin 2014 yılından itibaren işyeri kira gelirlerine uygulanamayacak olması. İşyeri kira geliri elde edenler gerçek gider yöntemini seçerek varsa sadece belgeli giderlerini indirebilecekler.

Kademeli uygulama

Değişiklik bununla da sınırlı değil. Konut kira gelirleri için de kademeli götürü gider uygulaması getiriliyor. Buna göre konuttan alınan kira 26 bin liradan azsa, eskiden olduğu gibi kazancın yüzde 25’lik kısmı götürü gider olarak düşülebilecek. Yani bu tutardan az konut kira geliri elde edenler açısından götürü gider uygulamasında bir değişiklik yok.

Kira geliri 60 bin lirayı aşanlar ise götürü gider yönteminden yaralanamayacaklar. Bunlar sadece varsa belgeli gerçek giderlerini düşebilecekler. 26 bin ile 60 bin arasında konut kira geliri elde edenler ise götürü gider yöntemini uygulamak isterlerse, hasılatın yüzde 25’i yerine yüzde 15’ini gider olarak düşebilecekler. (Yukarıdaki gelir aralıklarını belirleyen tutarlar, 2014 yılına ilişkin tutarlar henüz belli olmadığından, 2013 yılı için geçerli olan tutarlardır. 2014 yılında bu tutarlar biraz daha yükselecektir.)

Götürü giderle ilgili tasarıdaki bir diğer değişiklik de götürü giderden gerçek gidere geçişteki yıl sınırlamasının kaldırılıyor olması. Buna göre konut kira geliri elde eden mükellefler her yıl yöntem seçimi konusundaki tercihlerini değiştirebilecekler.

Mantolama giderleri

Yasa tasarısı götürü giderlerle ilgili değişikliklerin yanında, gerçek giderlerle ilgili değişiklikler de içeriyor. Tasarıda, var olan giderlere yeni bazı giderlerin eklendiğini görüyoruz. Tasarı aynen yasalaşırsa, kiraya veren tarafından yapılan ve taşınmazın iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar da kira gelirinden düşülebilecek.

Tasarıda ayrıca öğrenci yurtları, bakımevi ve huzurevlerine ödenen oda ve yatak ücretlerinin de kira gelirlerinden düşülebileceğine ilişkin bir düzenleme yer alıyor.

Emsal kira esası

Tasarıda emsal kira bedeli esasının uygulanmayacağı kişilerin kapsamı genişletiliyor. Buna göre binaların mal sahiplerinin birinci derece kayın hısımlarının ikametine bedelsiz olarak tahsis edilmesi durumunda da emsal kira bedeli esası uygulanmayacak.

Gayrimenkul satışı

Şu anki uygulamada gayrimenkulün gerçek kişiler tarafından ticari faaliyet kapsamı dışında satılmasından sağlanan kazancın vergiye tabi olmaması için, bu gayrimenkulün en az 5 yıl süreyle elde tutulmuş olması gerekiyor. Başka bir ifadeyle gayrimenkullerin 5 yıldan daha az bir süre elde tutulduktan sonra satılması durumunda, prensip olarak elde edilen kazanç üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekiyor.

Yasa tasarısı ile satış kazancının vergilendirilmesinde yeni bir sisteme geçilmesi öngörülüyor. Buna göre elde tutma süresine bakılmaksızın, ikamet amacıyla satın alınan ve fiilen ikamet edilen tek konutun satışından sağlanan kazancın tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmeyecek.

Bunun dışındaki gayrimenkullerin satışından sağlanan kazançların ise her halükarda bir kısmı gelir vergisine tabi tutulacak. Vergilendirmede kademeli bir sisteme geçiliyor.

Gayrimenkulün 2 yıldan fazla süreyle elde tutulduktan sonra satılması halinde kazancın sadece yüzde 40’ı gelir vergisinden istisna olacak. Bu oran 3 yıldan fazla elde tutulanlar için yüzde 50, 4 yılı aşınca da yüzde 60 olarak uygulanacak. 5 yıldan fazla elde tutulan gayrimenkullerde ise kazancın yüzde 75’i gelir vergisinden istisna olacak.

Yasa tasarısında, gayrimenkul satış kazancının hesaplanması sırasında kullanılan endeksleme yöntemiyle ilgili de bir değişiklik mevcut. Bugünkü uygulamada endeksleme yönteminin kullanılabilmesi için alış ve satış tarihleri arasındaki endeks farkının yüzde 10’u geçmesi gerekiyor. Tasarıda yüzde 10’luk şartın kaldırıldığını görüyoruz.

Eskiden alınanlar

Gayrimenkul satışıyla ilgili yasa tasarısındaki en önemli konu, eskiden alınmış olan gayrimenkullerin durumu. Tasarı aynen yasalaşırsa 2014 yılında elde edilen kazançlara uygulanacak. Gayrimenkul satışında kazancın, satışın yapıldığı yıl elde edildiği kabul ediliyor. Yasa yürürlüğe girmeden önce alınmış olan bir gayrimenkulün 2014 yılında satılması durumunda vergileme hangi esasa göre yapılacak?

Örneğin 2008 yılında alınan bir gayrimenkulün 2014 yılında satılması durumunda yürürlükteki mevzuat kapsamında satış kazancı kaç lira olursa olsun gelir vergisi ödenmiyor. Ama bu satış işlemine, (aynen yasalaşırsa) tasarı hükümlerinin uygulanması durumunda elde edilen kazancın yüzde 25’lik kısmı üzerinden vergi ödenmesi gerekebilecek.

Gayrimenkul satışında benzer bir istisna uygulaması kurumlar için de söz konusu. 2 yıldan fazla elde tutulan gayrimenkulün satışından sağlanan kazancın yüzde 75’i kurumlar vergisinden istisna. Tasarı ile kurumlar için de kademeli istisna uygulamasına geçilmesi öngörülüyor. Ancak yasa tasarısında kurumlar için geçici bir düzenleme var. Bu madde uyarınca kurumlar, yasasın yayım tarihi itibarıyla en az 2 yıl ellerinde tuttukları gayrimenkulleri satmaları halinde, eski düzenleme kapsamında % 75’lik istisna uygulamasından yararlanabilecekler.

Ancak tasarıda gerçek kişiler için böyle bir geçici düzenleme bulunmuyor. Tasarı aynen yasalaşırsa, çok eski yıllarda alınmış olsa bile gayrimenkulün 2014 ve sonraki yıllarda satılması durumunda kazancın yüzde 25’i üzerinden vergi ödenmesi söz konusu olabilecek. Bu nedenle kurumlar için yapılmış olan geçiş düzenlemesine benzer bir düzenlemenin gerçek kişiler için de yapılması gerektiğini düşünüyoruz. Bu sorunun Komisyon veya Genel Kuruldaki görüşmeler sırasında çözümleneceğine inanıyoruz.