Skip to Content

2019 yılı kira gelirleri ile gayrimenkullerin satışından sağlanan kazançların vergilendirilmesi

M. Fatih Köprü

2019 yılı içerisinde gayrimenkulünü (işyeri, konut veya arsa) satanlar, kira geliri elde edenler, menkul kıymet işlemleri yapanlar, doktor, avukat gibi serbest meslek erbabı ile gerçek usulde vergilendirilen esnaf için gelir vergisi beyan dönemi, önümüzdeki ayın başında (1 Mart 2020) başlıyor. Gerçek kişilerin bu faaliyetlerden elde ettikleri gelirleri mart sonuna kadar gelir vergisi beyannamesi ile beyan etmeleri gerekiyor.

 

Esnaf ve serbest meslek erbabı tarafından kazanç olsa da olmasa da her yıl gelir vergisi beyannamesi verilmesi zorunlu olmakla birlikte diğer mükellefler için aynı şey söz konusu değildir. Örneğin gayrimenkulünü kiraya veren veya satan kişiler sadece kiraların tahsil edildiği veya satışın gerçekleştiği yıla ilişkin beyanname vermek zorundadırlar.

 

Bu yazımızda; tam mükellef gerçek kişilerin ticari faaliyet kapsamı dışında, konut veya işyerlerinden 2019 yılında elde ettikleri gelirlerin vergilendirilmesi konusunu iki ana başlık (kira geliri ve satış kazancı) altında ele alacağız.

 

I. Kira gelirlerinin vergilendirilmesi

 

A. Vergileme esasları

 

Kira gelirleri konut veya işyerinden elde edilebileceği gibi, her iki gayrimenkulden kira alan kişiler de bulunabilmektedir. Aşağıda bu gelirlerin ayrı ayrı veya birlikte elde edilmesi durumunda vergileme esaslarına özet olarak yer verilmektedir:

 

1. Konut kira gelirleri

 

Konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden 2019 yılında elde edilen kira gelirinin 5.400 TL’si gelir vergisinden istisnadır.

 

Bu tutardan daha az bir gelir elde edildiği durumda beyanname verilmez. 2019 yılında istisna tutarını aşan konut kira geliri elde edilmesi durumunda ise gayrisafi hasılattan önce istisna (5.400 TL) düşülmekte, daha sonra da giderler (gerçek veya götürü gider) indirilerek, üzerinden vergi hesaplanması gereken tutara (matrah) ulaşılmaktadır. Ardından matraha, 2019 yılında geçerli olan gelir vergisi tarifesinde gösterilen vergi oranları uygulanmak suretiyle, ödenecek gelir vergisi hesaplanmaktadır.

 

Ancak söz konusu istisna bütün mükellefler için geçerli değildir. Buna göre;

 

- Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar,

- 2019 yılında 5.400 TL’lik istisna tutarını aşan konut kira geliri elde edenlerden, beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın, elde ettikleri gelirlerin (ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar) gayri safi tutarları toplamı 148.000 TL’yi aşanlar,

- İstisna haddi üzerinde hasılat elde edip beyan etmeyenler ya da eksik beyan edenler,

 

bu istisnadan yararlanamamaktadırlar.

 

2. İşyeri kira gelirleri

 

Gayrimenkullerin gerçek kişiler tarafından işyeri olarak kiraya verilmesinden elde edilen gelirler üzerinden, Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi kapsamında tevkifat (vergi kesintisi-stopaj) yapılması gerekmektedir. Tevkifat, kiralamaya konu gayrimenkulün sahibinin gelir vergilerinden mahsup edilmek üzere, kira ödemesi aşamasında, kiracı tarafından yapılan vergi kesintisidir. Tevkifatın oranı %20’dir ve kira bedelinin nakden veya hesaben (avans olarak ödemeler de dahil) ödendiği sırada yapılır.

 

Yukarıda açıklandığı şekilde tevkifata tabi tutulmuş işyeri kira gelirleri için geçerli olan ve her yıl için ayrı ayrı belirlenen “beyan sınırı” söz konusudur. Bu sınır ilgili yıl gelir vergisi tarifesinin 2. gelir dilimidir. 2019 yılında elde edilen tevkifata tabi tutulmuş işyeri kira gelirleri için söz konusu beyan sınırı 40.000 TL olarak uygulanmaktadır.

 

Buna göre 2019 yılında elde edilen tevkifata tabi tutulmuş işyeri kira gelirlerinin brüt tutarı 40.000 TL’nin altında ise bu gelirlerin beyan edilmesine gerek yoktur. Ancak söz konusu 40.000 TL’lik beyan sınırı ile karşılaştırma yapılırken, yukarıda belirtilen gelirlerin yanı sıra, beyana tabi diğer menkul sermaye iratlarının toplamının dikkate alınması gerektiği unutulmamalıdır.

 

Brüt işyeri kira gelirinin beyan sınırını (40.000 TL) aşması durumunda, gelirin tamamının beyan edilmesi gerekmektedir. Söz konusu tutar üzerinden, geliri elde eden kişinin tercihi doğrultusunda götürü veya gerçek gider yöntemlerinden biri seçilerek giderler düşülecek ve vergi hesaplanması gereken tutara ulaşılacaktır.

 

Bu tutar üzerinden gelir vergisi tarifesine göre hesaplanan gelir vergisinden, kiracı tarafından yıl içerisinde kesilen vergiler (tevkifat) mahsup edilebilmektedir.

 

Diğer taraftan basit usulde vergilendirilen ticari kazanç sahibi mükelleflere işyeri olarak kiralanan gayrimenkulün kira bedeli üzerinden, bu mükellefler tarafından gelir vergisi tevkifatı yapılmadığını da hatırlatmak isteriz. Bunun gibi vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirlerinde beyan sınırı 2.200 TL olarak uygulanmaktadır. 2019 yılında bu tutarı aşan işyeri kira gelirlerinin (tevkifata tabi olmayan) tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.

 

3. İşyeri ve konut kira gelirlerinin bir arada olması

 

Hem konuttan hem de işyerinden kira geliri elde edilmesi durumunda, öncelikle konut kirasının beyan edilip edilmeyeceği kontrol edilmelidir. Buna göre, istisna uygulaması kapsamında olan mükelleflerin, 2019 yılında tahsil ettikleri konut kira bedelleri 5.400 TL’den fazla ise bu tutarı aşan gelirin beyan edilmesi gerekmektedir.

 

İstisnayı aşan konut kira geliri ile tevkifata tabi tutulmuş olan işyeri kira gelirinin brüt tutarının toplamı 40.000 TL’lik beyan sınırını aşıyorsa, bu beyannameye işyeri kira gelirinin de dahil edilmesi gerekmektedir. Toplam 40.000 TL’den az ise sadece konut kira geliri beyan edilecek, işyeri kira geliri beyannameye dahil edilmeyecektir.

 

Mükelleflerce konuttan elde edilen kira gelirinin 5.400 TL’den az olması durumunda ise bu kez sadece işyerinden elde edilen tevkifata tabi tutulmuş kira gelirinin brüt tutarı, beyan sınırı (40.000 TL) ile karşılaştırılacaktır. 40.000 TL’den daha az bir gelir elde edilmesi durumunda işyeri kira geliri de beyan edilmeyecek, bu tutardan fazla olması durumunda ise işyeri kira gelirinin tamamı beyan edilecektir.

 

Yukarıdaki istisna veya beyan sınırını aşan kira gelirleri dolayısıyla beyanname verilmesi durumunda, geliri elde eden kişinin tercihi doğrultusunda götürü veya gerçek gider yöntemlerinden biri seçilerek safi irat bulunacak ve üzerinden gelir vergisi tarifesine göre vergi hesaplanacaktır.

 

İşyeri kira gelirlerinin beyan edilmesi durumunda, beyanname üzerinde hesaplanan vergiden, kiracı tarafından yıl içerisinde kesilen vergiler (tevkifat) mahsup edilecektir.

 

B. Kira gelirinden indirilecek giderler

 

Beyan edilen kira gelirinin tespitinde dikkate alınabilecek giderler iki farklı yöntemle tespit edilebilmektedir. Bunlar “götürü gider” ve “gerçek gider” yöntemleridir. Bu yöntemlerin seçimi konusunda mükellefler serbest bırakılmışlardır. Ortaya çıkacak vergi yükünü dikkate alarak belirtilen gider usulleri arasında serbestçe tercih yapabilirler.

 

1. Götürü gider yöntemi

 

Gider indiriminde birçok kişi tarafından götürü gider yöntemi kullanılmaktadır. Bu yöntemde kira bedelinin %15’lik kısmı doğrudan gider olarak düşülebilmektedir. (Bu oran en son 2016 yılına ilişkin kira gelirlerinin beyanında %25 olarak kullanılmış olup, 1 Ocak 2017 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere 7061 sayılı Kanun’la %15’e düşürülmüştür.)

 

Kazancın bir kısmının istisna olması durumunda (örneğin konut kira gelirlerinin 2019 yılı için 5.400 TL’si gelir vergisinden istisnadır), kira tutarından önce istisnanın düşülmesi ve kalan gelir üzerinden yüzde 15 oranında götürü giderin indirilmesi gerekmektedir.

 

Örneğin 2019 yılında konut olarak kiraya verilen bir gayrimenkulden 12.000 TL kira alındığını varsayalım. Bu tutardan önce 5.400 TL’lik istisna düşülecek, kalan 6.600 TL üzerinden de yüzde 15 oranında (990 TL) götürü gider indirilecektir. Ödenecek vergi ise istisna ve götürü gider sonrası beyan edilen 5.610 TL (12.000 - 5.400 - 990) üzerinden gelir vergisi tarifesine göre hesaplanacaktır.

 

İşyerinden elde edilen kiralar için ise herhangi bir istisna tutar söz konusu olmadığından, alınan kiranın %15’i götürü gider olarak düşülerek, kalan tutarın beyan edilmesi gerekmektedir.

 

Bu yöntemde, gerçekte herhangi bir giderin yapılıp yapılmamasının önemi olmadığı gibi, gider indirimi için belge temin edilmesine de ihtiyaç bulunmamaktadır. Ancak bu yöntemi kabul edenlerin, 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemedikleri de unutulmamalıdır.

 

2. Gerçek gider yöntemi

 

Gerçek gider yönteminde, kira gelirinden Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde sayılan ve belgeye dayandırılması gereken giderler indirilebilmektedir.

 

Ancak beyannamede gerçek giderlerin konut kira gelirinden indirimi sırasında bir hesaplama yapılması gerekir. Bu hesaplamanın nedeni konutlardan elde edilen kiranın belli bir tutarının (2019 yılı için 5.400 TL) gelir vergisinden istisna olmasıdır.

 

Hasılatın 5.400 TL’si üzerinden vergi hesaplanmadığı için giderlerin de sadece vergiye tabi olan kazanca isabet eden kısmının indirimine izin verilmektedir. Bunun için öncelikle istisna dışı hasılatın, toplam hasılat içerisindeki oranının bulunması gerekmektedir. Toplam giderler, bulunan bu oranla çarpılarak, beyannamede kira gelirlerinden indirilebilecek gider tutarına ulaşılmaktadır.

 

Örneğin 2019 yılında 20.000 TL konut kirası alan bir kişinin, o yıl yapmış olduğu ve yasaya göre indirilebilir nitelikte olan giderlerinin (gerçek gider) 12.000 TL olduğunu varsayalım. Bu durumda beyannamede kira gelirlerinden indirilebilecek gerçek gider tutarı aşağıdaki gibi hesaplanmaktadır:

 

Toplam hasılat

20.000 TL

İstisna tutar (-)

5.400 TL

İstisna dışı hasılat

14.600 TL

İstisna dışı hasılatın toplam hasılata oranı

    (14.600 / 20.000)

%73

İndirilebilecek gider (12.000 x %73)

8.760 TL

 

Gerçek gider yönteminde indirilebilecek olan giderlere ilişkin bilgiler aşağıda dikkatinize sunulmaktadır:

 

a. Kredi faizleri

 

Kredi ile alınan gayrimenkul kiraya verildiyse, elde edilen kira gelirinden kredi için ödenen faizler düşülebilmektedir. Hatta kredi faizleri kira gelirinden fazlaysa, bu tutar gider fazlası olarak da kabul edilir. Yani kira gelirinden indirilemeyen bu kısım beyan edilen diğer gelirlerden de düşülebilir.

Yukarıdaki örnekteki konutun kredi kullanarak alındığını, 2019/Ocak-Aralık döneminde yapılmış olan 12.000 TL’lik masrafın da bu krediye ilişkin ödenmiş olan faiz olduğunu varsayalım. Konut olarak kiraya verilen gayrimenkulün kira bedeli olan 20.000 TL’den; öncelikle 5.400 TL’lik istisna düşülecek ve yukarıdaki şekilde hesaplanan 8.760 TL’lik gider de indirildikten sonra kalan 5.840 TL üzerinden 2019 gelir vergisi tarifesine göre 876 TL vergi ödenecektir.

 

Oysa aynı örnekte götürü gider yöntemine göre indirilebilecek gider 2.190 TL [(20.000 - 5.400) x %15] olacaktır. Buna göre istisna ve gider indirimi sonrası kalan 12.410 TL’lik (20.000 - 5.400 - 2.190) matrah üzerinden 2019 gelir vergisi tarifesine göre 1.861,50 TL vergi hesaplanacaktır.

 

b. Konut alış bedelinin yüzde 5’i

 

Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün alış bedelinin %5’i, alındığı yıldan itibaren 5 yıl süre ile gider olarak düşülebilmektedir. Bu gider kalemi amortismana benzemekle birlikte, amortisman uygulamasından bağımsız olarak ayrıca dikkate alınabilir.

 

Örneğin 300.000 TL’ye alıp, yıllık 20.000 TL’ye kiraya verilen bir konuta ilişkin olarak, 300.000 TL’nin %5’i olan 15.000 TL’nin, istisna dışı hasılata isabet eden kısmı (yukarıdaki örnekteki %73 oranı kullanılmıştır) olan 10.950 TL, beş yıl boyunca her yıl hasılattan indirilebilir. 10.950 TL’lik tutar, [(20.000 - 5.400) / 20.000 x 15.000] şeklinde hesaplanmıştır.

 

Ancak bu şekilde hesaplanan giderin elde edilen kira gelirini aşması durumunda, aşan kısmın diğer gelirlerden indirimi veya gelecek yıllara devretmesi mümkün değildir.

 

c. Oturulan konutun kirası

 

Bir diğer gerçek gider kalemi ise sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut için ödedikleri kira bedelidir. Ödenen bu kiraların istisna dışındaki kazanca isabet eden kısmı, gerçek gider yöntemi kapsamında hasılattan indirilebilir. Ancak yukarıdaki gibi, bu giderin kira gelirini aşması durumunda, aşan kısmın diğer gelirlerden indirilmesi veya gelecek yıllara devretmesi mümkün değildir.

 

d. Isı yalıtım giderleri

 

Kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar kira gelirinden indirilebilmektedir. Diğer taraftan bu harcamaların bir takvim yılı içerisinde amortisman sınırını (1.200 TL) aşması durumunda maliyet olarak dikkate alınabilmesi de mümkündür.

 

e. Diğer gerçek giderler

 

Kiraya verilen gayrimenkulle ilgili olmak şartıyla, kira gelirinin beyanında dikkate alınabilecek diğer bazı gerçek gider kalemlerine aşağıda yer almaktadır:

 

  • Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
  • Yönetim giderleri,
  • Sigorta giderleri ile ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyeler,
  • Amortismanlar (%2),
  • Onarım giderleri, bakım ve idame giderleri,
  • Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler.

 

II. Gayrimenkul satış kazançları

 

Satın alınan gayrimenkulün, gerçek kişiler tarafından ticari faaliyet kapsamı dışında satılmasından sağlanan kazançlar, “değer artış kazancı” olarak kabul edilmektedir. Bu kazançlar normal şartlarda gelir vergisine tabi olmakla birlikte miras kalan ya da bağış olarak edinilen gayrimenkulün satılması halinde, kazanç kaç lira olursa olsun gelir vergisi ödenmesi söz konusu değildir.

 

A. Elde tutma süresi ve vergilemeye etkisi

 

Miras veya bağış dışında edinilen (satın alınan, inşa ettirilen vb.) gayrimenkullerin satılması durumunda kazanç üzerinden vergi ödenmemesi için gayrimenkulün en az 5 yıl süreyle elde tutulmuş olması gerekmektedir. Başka bir ifadeyle, gayrimenkullerin 5 yıldan daha az bir süre elde tutulduktan sonra satılması durumunda, prensip olarak elde edilen kazanç üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekir.

 

Beş yıllık süre gün olarak hesaplanmalıdır. Buna göre örneğin 10 Haziran 2014’te alınan bir gayrimenkulün satışından sağlanan kazançtan gelir vergisi ödenmemesi için en erken 11 Haziran 2019 tarihinde satılması gerekir. Bu tarih veya sonrasında satış yapılması durumunda 5 yıllık süre dolmuş olduğundan, satıştan elde edilen kazancın tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmeyecektir.

 

Buna göre 2019 yılında satılan gayrimenkul;

 

  • 2013 ve öncesinde alınmışsa, satış kazancının beyan edilmemesi,
  • 2015 ve sonrasında alınmışsa, satıştan sağlanan, istisnayı aşan kazancın beyan edilmesi ve hesaplanan verginin ödenmesi,

 

gerektiğini söyleyebiliriz.

 

2014 yılında alınmış olan gayrimenkullerin 2019 yılında satılması halinde ise 5 yıllık sürenin dolup dolmadığına, yani kazancın beyan edilip edilmeyeceğine, yukarıdaki örnekteki gibi alış ve satış tarihlerine gün olarak bakılarak karar verilmesi gerekmektedir.

 

B. Edinim tarihinin tespiti

 

Gayrimenkulün alış tarihi, satış kazancı üzerinden vergi ödenip ödenmeyeceğini veya ne kadar vergi ödeneceğini etkilemektedir. Satın alınan ya da kat karşılığı müteahhide verilen arsa nedeniyle edinilen gayrimenkullerin iktisap (edinim) tarihi, tapuya tescil tarihi olarak kabul edilmektedir. Bazen gayrimenkulün tapuya tescilden önce, sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı durumlar da olabilmektedir. Bu durumun tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle kanıtlanması halinde, alış tarihi olarak fiilen kullanıma başlama tarihi kabul edilebilmektedir.

 

Kooperatiflerde ise gayrimenkulün ortağa tahsis edildiği tarih, alım tarihi olarak kabul edilir. Dolayısıyla 5 yıllık sürenin hesaplanmasında bu tarihin esas alınması gerekmektedir.

 

Cins tashihi, bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa; arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmaktadır. Arazi olarak alınan bir gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutulduktan sonra satılması halinde, alım tarihi olarak arazinin alındığı tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekmektedir.

 

Önce kat irtifakı daha sonra da kat mülkiyeti tapusunun alındığı durumda ise gayrimenkulün alım tarihi olarak kat irtifakı tapusunun tarihi dikkate alınır.

 

C. Endeksleme

 

Beş yıllık süre dolmadan satılan bir gayrimenkulden sağlanan ve beyan edilmesi gereken kazancın hesaplanması sırasında, enflasyonun etkisinin giderilmesi mümkündür. Buna kısaca “endeksleme” denilmektedir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ayın başında bir önceki ayın enflasyon oranının hesaplanmasında kullanılan yurt içi üretici fiyat endeksleri (Yİ-ÜFE) açıklanmaktadır. 2019 yılında satılan gayrimenkullerle ilgili endekslemede bu Yİ-ÜFE’lerin kullanılması gerekir. Ocak/2011-Aralık/2019 dönemine ilişkin Yİ-ÜFE listesi yazımızın sonunda dikkatinize sunulmaktadır.

 

Gayrimenkulün satıldığı aydan bir önceki ayın endeksi ile alındığı aydan bir önceki ayın endeksi arasındaki artış oranı hesaplanır. Alış bedeli bu oran kadar artırılmak suretiyle yeni bir maliyet bedeli belirlenir. Bu şekilde bulunan yeni maliyet bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan, varsa giderler de düşüldükten sonra kalan tutar, net kazanç olarak kabul edilir. Ancak bu uygulamadan yararlanılabilmesi için endeks farkının yüzde 10’dan fazla olması şartı vardır. Aksi halde kazancın, satış bedelinden ilk alış bedeli ve giderlerin düşülmesi suretiyle hesaplanması gerekmektedir.

 

Örneğin 15 Eylül 2017’de 350.000 TL’ye alınan bir gayrimenkul, 22 Mart 2019’da 500.000 TL’ye satıldıysa, kazanç 150.000 TL’dir. Ancak verginin bu tutar üzerinden ödenmesi söz konusu değildir. Birkaç işlem daha yapılması gerekir. Önce endekslemeyle başlayalım:

 

Ağustos 2017 endeksi (300,18) ile Şubat 2019 endeksi (425,26) arasında artış yüzde 41,67 oranında gerçekleşmiş. Bu oran yüzde 10’un üzerinde olduğundan endeksleme yapılabilecektir.

 

350.000 TL’lik alış bedeli, bu oranda artırıldığında endekslenmiş alış bedeli olan 495.839,16 TL’ye (425,26 / 300,18 x 350.000) ulaşılmaktadır. Vergisel açıdan kazanç da 4.160,84 TL (500.000 - 495.839,16) olarak hesaplanacaktır.

 

D. İstisna uygulaması

 

Bir gayrimenkulün 5 yıl içerisinde satılmasından sağlanan kazancın 2019 yılı için 14.800 TL’si gelir vergisinden istisnadır. Endeksleme yapılması mümkünse endeksleme sonrası bulunan kazanç, mümkün değilse satış ve alış bedeli arasındaki fark 14.800 TL’den az ise beyanname verilmez, dolayısıyla vergi de ödenmez. Bu tutarı aşan bir kazanç elde edilmesi durumunda ise aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilerek, vergisinin ödenmesi gerekmektedir.

 

Yukarıdaki örnekte bulunan 4.160,84 TL’lik kazanç, 2019 yılı için geçerli olan 14.800 TL’lik istisnanın altında kaldığından söz konusu kazanç için beyanname verilmesine gerek yoktur.

 

Aynı örnekte satış fiyatının 550.000 TL olması varsayımına göre satıştan sağlanan kazanç (endeksleme sonrası) 54.160,84 TL (550.000 - 495.839,16) olarak hesaplanacaktı. Bu tutar da 14.800 TL’lik istisnayı aştığı için aşan kısmın, gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekecekti. Buna göre üzerinden vergi hesaplanması gereken tutar yani matrah 39.360,84 TL (54.160,84 - 14.800) olacaktı. Bu tutarın vergisi ise 2019 yılı gelir vergisi tarifesine göre 6.972,17 TL olarak hesaplanmaktadır.

 

III. Beyannamede indirimler, verginin hesaplanması, beyan ve ödeme usulü

 

A. Beyannamede indirimler

 

Gelir vergisi matrahının tespitinde, yıllık gelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirlerden bazı indirimler yapılabilmektedir. Bu indirim hakkından, 2019 yılına ilişkin beyan edilen gelir ve kazancın türüne bakılmaksızın, gelir vergisi beyannamesi veren tüm mükellefler yararlanabilmektedirler.

 

Söz konusu indirimlerden en önemlileri ve dolayısıyla en sık karşılaşılanları, ödenen özel sigorta primleri ile eğitim ve sağlık harcamalarıdır.

 

Bunlar dışında, kamu kurumlarına, kamu yararına çalışan dernekler ve vergi muafiyeti tanınan vakıflara makbuz karşılığı yapılan bağışların bir kısmının (beyan edilen gelirin %5’ine kadar) indirimi de mümkündür. Kamu kurumlarına bağışlanan okul, sağlık tesisi ve ibadethanelere ilişkin olarak yapılan harcamaların ise tamamı beyan edilen gelirden indirilebilmektedir. Aşağıda bu indirim kalemlerinden sadece özel sigorta primleri ve eğitim, sağlık harcamalarına ilişkin indirim konusunda özet açıklamalar yer verilmektedir. Bunlar ve bunlar dışındaki diğer indirim kalemleri Gelir Vergisi Kanunu’nun 89. maddesinde sıralanmaktadır.

 

1. Özel sigorta primleri

 

Beyan edilen gelirin %15’ini ve asgari ücretin yıllık tutarını (2019 yılında 30.700,80 TL) aşmamak şartıyla; mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait hayat sigortalarına ödenen primlerin %50’si ile ölüm, kaza, hastalık, sağlık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primleri, beyanname üzerinde, beyan edilen gelirden indirilebilmektedir.

 

Ancak bu indirimin yapılabilmesi için aşağıdaki koşullara uyulması gerekmektedir:

 

  • Sigortanın Türkiye’de kurulu ve merkezi Türkiye’de bulunan bir emeklilik veya sigorta şirketi nezdinde akdedilmiş olması,
  • Prim tutarlarının gelirin elde edildiği yılda ödenmiş olması,
  • Ücret geliri elde edenlerin ücretlerinin safi tutarının hesaplanması sırasında ayrıca indirilmemiş bulunmasıdır. (Eşlerin veya çocukların ayrı beyanname vermeleri halinde, bunlara ait prim kendi gelirlerinden indirilir.)

2. Eğitim ve sağlık harcamaları

 

Gelir vergisi beyannamesinde beyan edilen gelirin %10’unu aşmaması, Türkiye’de yapılması ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olarak yapılan eğitim ve sağlık harcamaları da beyanname üzerinde, beyan edilen gelirden indirilebilmektedir.

 

B. Gelir vergisi oranı

 

7 Aralık 2019 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7194 sayılı Kanun’un 17. maddesiyle, gelir vergisi tarifesinde değişiklikler yapılmıştır. Bu kapsamda söz konusu tarifeye 500.000 TL’yi aşan gelirler için yeni bir dilim eklenmiş ve bu dilimin vergi oranı %40 olarak belirlenmiştir.

 

2019 yılında elde edilen ücret dışındaki gelirler (menkul kıymet gelirleri, kira gelirleri, ticari kazanç, serbest meslek gibi) dolayısıyla 2020 mart ayında verilecek olan beyannamelerdeki gelir vergisi, 7194 sayılı Kanun’un 17. maddesi ile yeniden düzenlenen aşağıdaki tarifeye göre hesaplanacaktır.

 

Gelir dilimi

Vergi oranı

18.000 TL’ye kadar

%15

40.000 TL’nin 18.000 TL’si için 2.700 TL, fazlası

%20

98.000 TL’nin 40.000 TL’si için 7.100 TL, fazlası

%27

500.000 TL’nin 98.000 TL’si için 22.760 TL, fazlası

%35

500.000 TL’den fazlasının 500.000 TL’si için 163.460 TL, fazlası

%40

 

C. Beyan zamanı

 

Gerçek kişiler elde ettikleri kira gelirini veya gayrimenkullerinin satışından sağladıkları kazançları, ertesi yılın mart ayının sonuna kadar yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan etmek zorundadırlar.

 

Buna göre 2019 yılında elde edilen söz konusu gelirlerin; 1 Mart 2020 tarihinden başlamak üzere, 31 Mart 2020 Salı gün sonuna kadar beyan edilmesi gerekmektedir.

 

D. Beyannamenin verilme şekli

 

Kira gelirlerine veya gayrimenkul satış kazancına ilişkin yıllık gelir vergisi beyannamesi vergi dairesine gidilerek elden verilebilir.

 

Bu beyannamelerin posta ile gönderilmesi de mümkündür. Taahhütlü posta ile gönderilmesi halinde, beyanname verme tarihi olarak, postaya verildiği tarih kabul edilir. Adi postayla gönderilirse vergi dairesi kayıtlarına girdiği tarih, beyannamenin verilme tarihi olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle, postadaki gecikmelerden kaynaklanacak sorunlarla karşılaşmamak için, yıllık gelir vergisi beyannamelerinin taahhütlü olarak veya APS ya da kurye ile gönderilmesinde fayda bulunmaktadır.

 

2012 yılından itibaren, kiradan başka beyana tabi geliri olmayan mükellefler ayrıca diledikleri takdirde “Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemi”ni kullanarak da vergi dairesine gitmeden beyannamelerini verebilmekteydiler. 1 Mart 2016 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere bu sistemin kapsamı genişletilerek “Hazır Beyan Sistemi”ne geçilmiştir.

 

Buna göre gelirleri sadece ücret, gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ), menkul sermaye iradı (MSİ) ile diğer kazanç ve iratlardan (DKİ) veya bunların birkaçından veyahut tamamından ibaret olan gelir vergisi mükellefleri bu gelirlerine ilişkin beyannamelerini, Gelir İdaresi Başkanlığının internet sitesinde yer alan “Hazır Beyan Sistemi” aracılığıyla verebileceklerdir.

 

Ücret, kira, MSİ veya DKİ’nin yanı sıra ticari, zirai veya serbest meslek kazancı elde edenlerin Hazır Beyan Sistemi üzerinden beyanname vermeleri mümkün bulunmamaktadır.

 

Sisteme Başkanlığın internet adresi (www.gib.gov.tr) üzerinden; güvenlik soruları cevaplandırılarak veya İnternet Vergi Dairesi şifreleri kullanılarak giriş yapılabilmektedir.

 

Hâlihazırda ücret, kira, MSİ ve DKİ gelirlerinden dolayı gelir vergisi mükellefiyeti bulunanlar Hazır Beyan Sistemi aracılığıyla beyanname verebileceği gibi, bu gelirlerine ilişkin olarak ilk defa mükellefiyet tesis ettirerek beyanname verecek olanlar da bu sistem üzerinden beyannamelerini gönderebileceklerdir. Bu sistem aracılığıyla düzenlenip elektronik ortamda onaylanan beyannamelerin içeriğinin doğruluğundan mükellefler sorumludur.

 

Beyannamelerin Hazır Beyan Sisteminden verilmiş sayılabilmesi için sistem üzerinde onaylama işleminin yapılması gerekmektedir. Onaylama işlemi, beyannamenin verilmesi gereken kanuni sürenin son gününe (31 Mart 2020) kadar tamamlanmalıdır.

 

E. Verginin ödenme zamanı

 

Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinin ilk taksitinin beyan süresinde (mart ayının sonuna kadar), ikinci taksitinin ise temmuz ayının sonuna kadar olmak üzere iki eşit taksitte ödenmesi gerekir.

 

Buna göre 2019 yılına ilişkin beyan edilen gelirler üzerinden hesaplanan gelir vergisinin;

 

  • İlk taksitinin 31 Mart 2020 Salı gününe,
  • İkinci taksitinin de 31 Temmuz 2020 Cuma gününe,

kadar ödenmesi gerekmektedir.

 

IV. Örnekler

 

Örnek 1 (Konut kira geliri, götürü gider):

 

Bayan (A), sahibi bulunduğu 8 adet konuttan 2019 yılında 180.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başka bir geliri ve kiraya ilişkin belgeli gideri bulunmamaktadır.

 

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

 

  • Konut kira geliri 2019 yılı için belirlenen 5.400 TL’lik istisna tutarından fazla olduğundan beyan edilmesi gerekmektedir.
  • Bayan (A)’nın 2019 yılında elde ettiği 180.000 TL’lik konut kira geliri, 2019 yılı için geçerli olan 148.000 TL’lik sınırı aştığından, bu gelirin beyanında istisnadan yararlanılması mümkün değildir.

Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı

 

Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat)

180.000

İstisna tutar (-)

---

Kalan

180.000

Götürü gider (180.000 x %15) (-)

27.000

Gelir vergisi matrahı (180.000 - 27.000)

153.000

Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi

      98.000 TL için 22.760 TL

      (153.000 - 98.000) x %35 = 19.250 TL

42.010

 

Örnek 2 (Konut kira geliri, gerçek gider):

 

2019 yılında aylık 2.000 TL’den 24.000 TL konut kira geliri elde eden mükellef (B)’nin, bu yıl içinde yaptığı indirilebilir nitelikteki giderlerinin toplamı 6.800 TL’dir. Bu kişi 2019 yılı için 5.400 TL olarak uygulanan istisnadan yararlanabilme şartlarını haizdir.

 

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

 

Gerçek gider yönteminde, kira gelirinden Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde sayılan ve belgeye dayandırılması gereken giderler indirilebilmektedir. Ancak bu giderlerin de sadece vergiye tabi olan kazanca (istisna düşüldükten sonra kalan kazanç) isabet eden kısmının indirilmesi mümkündür. Bunun için öncelikle istisna dışı hasılatın, toplam hasılat içerisindeki oranının bulunması gerekmektedir. Toplam giderler, bulunan bu oranla çarpılarak, beyannamede kira gelirlerinden indirilebilecek gider tutarına ulaşılmaktadır.

 

Buna göre, beyannamede indirilebilecek gider tutarı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

 

 

  24.000 - 5.400

 

 

İndirilebilecek gider=

 --------------------- x

 6.800 =

 5.270 TL

 

         24.000

 

 

 

Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı

 

Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat)

24.000

İstisna tutar (-)

5.400

Kalan (24.000 - 5.400)

18.600

İndirilebilecek gider (-)

5.270

Beyan edilecek kira geliri (18.600 - 5.270)

13.330

Gelir vergisi matrahı

13.330

Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi (%15)

1.999,50

 

Örnek 3 (Konut ve işyeri kira geliri, götürü gider):

 

Gerçek kişi (C)’nin 2019 yılında elde ettiği kira gelirleri, bu gelirler üzerinden ilgili kişi veya kurumlarca yapılan stopaj tutarları ve elde edilen net gelirlere ilişkin bilgilere aşağıda yer verilmiştir. Bu kişinin başka bir geliri ve kiraya ilişkin belgeli gideri bulunmamaktadır (götürü gider yöntemi kullanılacaktır).

 

Gelir türü

Brüt kira (TL)

Stopaj (TL)

Net kira (TL)

Konut kira geliri

16.800

---

16.800

İşyeri kira geliri

36.000

7.200

28.800

Toplam

52.800

7.200

45.600

 

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

 

  • Konut olarak kiraya verilen gayrimenkulden 2019 yılında elde edilen 16.800 TL’lik kira geliri, 5.400 TL’lik istisna tutarından fazla olduğundan, istisnayı aşan kısmın (11.400 TL) beyan edilmesi gerekmektedir.
  • 2019 yılında elde edilen gelirler toplamı olan 52.800 TL, 2019 yılı için geçerli olan 148.000 TL’lik sınırı aşmadığından, kira gelirinin beyanı sırasında 5.400 TL’lik istisnadan yararlanılabilecektir.
  • İstisnayı aşan konut kira geliri ile tevkifata tabi tutulmuş olan işyeri kira gelirinin brüt tutarının toplamı, 2019 yılı için geçerli olan beyan sınırı (40.000 TL) ile karşılaştırılacaktır. Beyan sınırını aşıyorsa, konut kirası için verilecek olan beyannameye işyeri kira geliri de dahil edilecektir. Toplam beyan sınırının altında kalırsa sadece konut kirası beyan edilecek, işyeri kira geliri beyannameye dahil edilmeyecektir.
  • Götürü gider olarak kira gelirinin %15’ini indirebilecektir.

 

Beyan sınırı ile karşılaştırma

 

Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat)

16.800

İstisna tutar (-)

5.400

İstisna sonrası kalan konut kira geliri (1)

11.400

Brüt işyeri kira geliri (2)

36.000

Beyan sınırı ile karşılaştırılacak toplam gelir (1+2)

47.400

 

İşyerinden elde edilen stopaj yoluyla vergilendirilmiş (brüt) kira tutarı, tek başına, 2019 yılında 40.000 TL olarak uygulanan beyan sınırının altında kalmaktadır. Ancak işyeri kira gelirinin beyannameye dâhil edilip edilmeyeceğinin tespiti sırasında, stopaj yolu ile vergilendirilmiş olan işyeri kira geliri (brüt) ile istisna sonrası kalan konut kira gelirinin toplamının dikkate alınması gerekmektedir. Buna göre 47.400 TL (11.400 + 36.000), 2019 yılı için belirlenen 40.000 TL’lik beyan sınırını aştığından, konut kira geliri dolayısıyla verilen beyannameye, işyeri kirası da dâhil edilecektir.

 

Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı

 

Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat)

16.800

İstisna tutar (-)

5.400

İstisna sonrası kalan konut kira geliri (16.800 - 5.400)

11.400

Brüt işyeri kira geliri

36.000

Toplam GMSİ (11.400 + 36.000)

47.400

Götürü gider (47.400 x %15) (-)

7.110

Gelir vergisi matrahı (47.400 - 7.110)

40.290

Hesaplanan gelir vergisi

      40.000 TL için 7.100 TL

      (40.290 - 40.000) x %27 = 78,30 TL

7.178,30

Yıl içerisinde kesinti yolu ile ödenen vergiler (tevkifat) (-)

7.200

Ödenecek gelir vergisi (7.178,30 - 7.200)

0

İade alınacak gelir vergisi (7.200 - 7.178,30)

21,70

 

Örnek 4 (Konut kira geliri, özel sigorta primi ve okul ücretinin indirimi):

 

Bay (D) çalıştığı işyerinden 2019 yılında stopaj yoluyla vergilendirilmiş 60.000 TL brüt ücret geliri elde etmiştir. Ayrıca konut olarak aylık 2.500 TL’den kiraya verdiği gayrimenkulden de aynı yıl 30.000 TL (2.500 x 12) kira almıştır. Başka geliri olmayan Bay (D) beyan sırasında götürü gider yöntemini kullanmaktadır.

 

Bay (D) aynı yıl Türkiye’deki bir özel okulda okuyan çocuğu için 20.000 TL okul ücreti ödemiştir. Özel okul kurumlar vergisi mükellefidir ve faturası alınmıştır. Ayrıca aynı yılda kendisi, eşi ve çocukları için 6.000 TL tutarında sağlık sigortası primi ödemiştir. Ödenen primler ücretin safi tutarının tespitinde indirim olarak dikkate alınmamıştır.

 

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

 

  • Konut olarak kiraya verilen gayrimenkulden Bay (D)’nin 2019 yılında elde ettiği kira geliri, 5.400 TL’lik istisna tutarından fazla olduğundan beyan edilmesi gerekmektedir.
  • 2019 yılında elde edilen gelirler toplamı olan 90.000 TL (60.000 + 30.000), 2019 yılı için geçerli olan 148.000 TL’lik sınırı aşmadığından, kira gelirinin beyanı sırasında 5.400 TL’lik istisnadan yararlanılabilecektir.
  • Götürü gider olarak kira gelirinin %15’ini indirebilecektir.

 

Beyannamede indirimler

 

  • Bay (D) tarafından ödenen 20.000 TL’lik okul ücreti yukarıda sayılan şartları taşıdığından beyan edilen gelirin %10’u ile sınırlı olmak şartıyla, beyanname üzerinde beyan edilen gelirden indirilebilecektir.
  • Ödenen 6.000 TL’lik sağlık sigortası primi 2019 yılında uygulanan yıllık asgari ücret tutarından (30.700,80 TL) az olduğundan, beyan edilen gelirin %15’ine kadar olan kısmı, beyanname üzerinde beyan edilen gelirden indirilebilecektir.

Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı

 

Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat)

30.000

İstisna tutar (-)

5.400

İstisna sonrası kalan konut kira geliri (30.000 - 5.400)

24.600

Götürü gider (24.600 x %15) (-)

3.690

Beyan edilecek gayrimenkul sermaye iradı (24.600 - 3.690)

20.910

Diğer indirimler (-)

    - Eğitim masrafları (20.910 x %10 = 2.091)

    - Sağlık sigortası (20.910 x %15 = 3.136,50)

5.227,50

Gelir vergisi matrahı (20.910 - 5.227,50)

15.682,50

Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi (%15)

2.352,38

 

Örnek 5 (Gayrimenkul satış kazancı):

 

Bay (E), 15 Şubat 2017’de 400.000 TL’ye bir daire satın almış ve bu evde oturmuştur. Mali sıkıntıya düştüğü için söz konusu daireyi 5 yıllık süreyi beklemeden 20 Kasım 2019’da 680.000 TL’ye satmıştır.

 

Veriler

 

Alış tarihi

15.02.2017

Alış tutarı

400.000 TL

Satış tarihi

20.11.2019

Satış tutarı

680.000 TL

Alış tarihinden 1 ay önceki Yİ-ÜFE (Ocak 2017)

284,99

Satış tarihinden 1 ay önceki Yİ-ÜFE (Ekim 2019)

451,31

 

Endeksleme ve ödenecek gelir vergisi hesabı

 

Endeksleme uygulamasından yararlanılabilmesi için endeks farkının yüzde 10’dan fazla olması şartı vardır. Ocak 2017 endeksi (284,99) ile Ekim 2019 endeksi (451,31) arasındaki artış %58,36 oranında olduğundan, Bay (E) vergilendirilecek gayrimenkul satış kazancını hesaplarken endeksleme uygulamasından yararlanabilecektir.

 

Endekslenmiş maliyet bedeli

(451,31 / 284,99 x 400.000)

633.439,77 TL

Gayrimenkul satış kazancı

(680.000 - 633.439,77)

46.560,23 TL

Gelir vergisinden istisna tutar (-)

14.800,00 TL

Beyana tabi gayrimenkul satış kazancı

(46.560,23 - 14.800)

31.760,23 TL

Gelir vergisi matrahı

31.760,23 TL

Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi

18.000 TL için 2.700 TL

(31.760,23 - 18.000) x %20 = 2.752,05 TL

5.452,05 TL

 

TUİK Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) Listesi

 

Dönem

Yİ-ÜFE

Dönem

Yİ-ÜFE

Dönem

Yİ-ÜFE

Ocak 2011

182,75

Ocak 2014

229,10

Ocak 2017

284,99

Şubat 2011

185,90

Şubat 2014

232,27

Şubat 2017

288,59

Mart 2011

188,17

Mart 2014

233,98

Mart 2017

291,58

Nisan 2011

189,32

Nisan 2014

234,18

Nisan 2017

293,79

Mayıs 2011

189,61

Mayıs 2014

232,96

Mayıs 2017

295,31

Haziran 2011

189,62

Haziran 2014

233,09

Haziran 2017

295,52

Temmuz 2011

189,57

Temmuz 2014

234,79

Temmuz 2017

297,65

Ağustos 2011

192,91

Ağustos 2014

235,78

Ağustos 2017

300,18

Eylül 2011

195,89

Eylül 2014

237,79

Eylül 2017

300,90

Ekim 2011

199,03

Ekim 2014

239,97

Ekim 2017

306,04

Kasım 2011

200,32

Kasım 2014

237,65

Kasım 2017

312,21

Aralık 2011

202,33

Aralık 2014

235,84

Aralık 2017

316,48

Ocak 2012

203,10

Ocak 2015

236,61

Ocak 2018

319,60

Şubat 2012

202,91

Şubat 2015

239,46

Şubat 2018

328,17

Mart 2012

203,64

Mart 2015

241,97

Mart 2018

333,21

Nisan 2012

203,81

Nisan 2015

245,42

Nisan 2018

341,88

Mayıs 2012

204,89

Mayıs 2015

248,15

Mayıs 2018

354,85

Haziran 2012

201,83

Haziran 2015

248,78

Haziran 2018

365,60

Temmuz 2012

201,20

Temmuz 2015

247,99

Temmuz 2018

372,06

Ağustos 2012

201,71

Ağustos 2015

250,43

Ağustos 2018

396,62

Eylül 2012

203,79

Eylül 2015

254,25

Eylül 2018

439,78

Ekim 2012

204,15

Ekim 2015

253,74

Ekim 2018

443,78

Kasım 2012

207,54

Kasım 2015

250,13

Kasım 2018

432,55

Aralık 2012

207,29

Aralık 2015

249,31

Aralık 2018

422,94

Ocak 2013

206,91

Ocak 2016

250,67

Ocak 2019

424,86

Şubat 2013

206,65

Şubat 2016

250,16

Şubat 2019

425,26

Mart 2013

208,33

Mart 2016

251,17

Mart 2019

431,98

Nisan 2013

207,27

Nisan 2016

252,47

Nisan 2019

444,85

Mayıs 2013

209,34

Mayıs 2016

256,21

Mayıs 2019

456,74

Haziran 2013

212,39

Haziran 2016

257,27

Haziran 2019

457,16

Temmuz 2013

214,50

Temmuz 2016

257,81

Temmuz 2019

452,63

Ağustos 2013

214,59

Ağustos 2016

258,01

Ağustos 2019

449,96

Eylül 2013

216,48

Eylül 2016

258,77

Eylül 2019

450,55

Ekim 2013

217,97

Ekim 2016

260,94

Ekim 2019

451,31

Kasım 2013

219,31

Kasım 2016

266,16

Kasım 2019

450,97

Aralık 2013

221,74

Aralık 2016

274,09

Aralık 2019

454,08

 

 

Bu makalede yer alan açıklamalar, yazarının konu hakkındaki kişisel görüşünü yansıtmaktadır. Makaledeki bilgi ve açıklamalardan dolayı EY ve/veya Kuzey YMM ve Bağımsız Denetim A.Ş.’ye sorumluluk iddiasında bulunulamaz. Mevzuatın sık değiştirilen ve farklı anlayışlarla yorumlanabilen yapısı nedeniyle, herhangi bir konuda uygulama yapılmadan önce konunun uzmanlarından profesyonel yardım alınmasını tavsiye ederiz.