V. Kira gelirlerinde istisna ve beyan sınırı uygulamaları
A. İstisna ve beyan sınırı arasındaki farklar
İstisna, vergi kanunları uyarınca bazı gelirlerin vergi dışı bırakılmasıdır. Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesi uyarınca, gerçek kişiler tarafından 2023 yılında konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirlerin 21.000 TL’si gelir vergisinden istisnadır. Buna göre 2023 yılı içerisinde örneğin 20.000 TL konut kira geliri elde eden bir kişi bu gelirini beyan etmeyecektir.
2023 yılında iş yerlerinden elde edilen ve tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan kira gelirleri için ise 150.000 TL’lik bir beyan sınırı söz konusudur. Örneğin bir kişi, kiraya verdiği iş yerinden 2023 yılında 140.000 TL brüt gelir elde ettiyse ve kiracı tarafından kiralar üzerinden vergi kesintisi (tevkifat) yapıldıysa, bu gelir de beyan edilmeyecektir. Buraya kadar istisna ile beyan sınırı arasında bir fark yok gibi görünmektedir.
Fark yukarıda belirtilen istisna ve beyan sınırlarından fazla gelir elde edildiğinde ortaya çıkmaktadır. Örneğin bir gerçek kişinin, konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulden 2023 yılında 30.000 TL kira geliri elde ettiğini varsayalım. Bu durumda söz konusu gelirin 21.000 TL’si gelir vergisinden istisna olduğundan, istisna tutarı aşan kısım beyan edilecektir. Yani bu kişi tarafından 2023 yılına ilişkin beyannamede, hesaplanan 9.000 TL’lik (30.000 - 21.000) gelirden, giderler düşüldükten sonra kalan tutar beyan edilecektir.
2023 yılında 200.000 TL brüt iş yeri kira geliri elde eden bir kişi ise bu tutar 150.000 TL’lik beyan sınırını aştığı için, aşan kısmı değil, gelirin tamamı olan 200.000 TL’yi beyan etmek zorundadır. Beyan edilecek tutarın tespitinde bu gelirden sadece giderler (gerçek veya götürü) düşülecektir. İstisna ve beyan sınırı arasındaki fark bu örneklerle daha net anlaşılmaktadır.
B. Konut kira gelirlerinde istisna uygulaması
1. İstisnanın uygulanacağı gelirler ve istisna tutarı
Kira gelirlerinde sadece, gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesinden sağlanan hasılat için bir istisna uygulaması söz konusudur. İstisna tutar, her yıl yeniden belirlenmektedir. 2023 yılında elde edilen konut kira gelirleri için bu istisna 21.000 TL olarak uygulanmaktadır.
Bu nedenle sahibi oldukları meskenlerden 2023 yılında elde ettikleri (tahsil ettikleri) kira gelirleri toplamı 21.000 TL’den az olanlar, bu gelirleri için beyanname vermeyeceklerdir. Bu tutarı aşan konut kira gelirleri elde edilmesi durumunda ise aşan tutarın beyan edilmesi gerekmektedir.
İş yeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller ile hakların kiralanmasından elde edilen gelirler için istisna uygulaması söz konusu değildir.
a. Ortak konuttan elde edilen kiralarda istisna uygulaması
Aynı konuta birden fazla kişinin sahip olması durumunda (karı-koca olmaları durumu değiştirmez), 2023 yılında bunların her birinin hissesine düşen kira payının, 21.000 TL’yi aşması halinde yıllık gelir vergisi beyannamesi verme zorunluluğu doğmaktadır. Toplam kira bedeli istisna tutarının üzerinde olsa bile, her bir ortağın payına düşen gelirin 21.000 TL’lik istisnanın altında kalması durumunda, ortaklardan hiçbiri yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeyecektir.
b. Birden fazla konuttan elde edilen kiralarda istisna uygulaması
Bir kişi tarafından beyan edilmesi gereken kira gelirlerinin toplamına tek bir istisna tutarının uygulanacağı unutulmamalıdır. Dolayısıyla birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde, bunların her biri için ayrı ayrı istisnadan yararlanılması mümkün değildir. Bu durumda olan kişiler, sahip oldukları tüm konutlardan elde ettikleri kira gelirleri toplamı için tek bir istisna tutarından yararlanabileceklerdir.
Örnek
Sahibi bulunduğu 5 adet konutu kiraya veren bir kişi, bu konutlardan 2023 yılında toplam 280.000 TL kira geliri elde ettiğinde, 259.000 TL’den (280.000 - 21.000) giderleri de düştükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanan vergiyi ödeyecektir.
c. Yıl içerisinde kiraya verilen konutlarda istisna uygulaması
Kiralama yılın başında ya da içinde, ne zaman yapılmış olursa olsun, o yıl elde edilen kira gelirinden istisna tutarın tamamı (2023 yılı için 21.000 TL) düşülebilir.
Örnek
2023 yılının ağustos ayında aylık 8.000 TL’ye kiraya verilen bir konuttan, yıl sonuna kadar (5 aylık sürede), 40.000 TL kira geliri elde edilmiş olsun. Gayrimenkul sahibinin bu gelirini, istisna tutarının üzerinde olması sebebiyle beyan etmesi gerekmektedir. Yılın sadece 5 aylık döneminde elde edilmiş olmasına rağmen bu tutardan, 21.000 TL’lik istisnanın tamamını indirebilir.
Götürü gider yönteminin seçilmiş olması durumunda ödenecek vergi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:
| Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat) | 40.000 |
| İstisna tutar (-) | 21.000 |
| İstisna sonrası kalan konut kira geliri (40.000 - 21.000) | 19.000 |
| Götürü gider (19.000 x %15) (-) | 2.850 |
| Gelir vergisi matrahı (19.000 - 2.850) | 16.150 |
| Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi (%15) | 2.422,50 |
2. İstisna uygulamasından yararlanamayacak olan mükellefler
Sadece, gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesinden sağlanan hasılat için geçerli olan ve 2023 yılında 21.000 TL olarak uygulanan istisnadan yararlanamayacak olan mükellefleri aşağıdaki şekilde sıralayabiliriz:
a. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar,
b. İstisna haddi üzerinde konut kira geliri elde edilip beyan etmeyen veya eksik beyan edenler,
c. İstisna haddinin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın, elde ettikleri gelirlerin (ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar) gayrisafi tutarları toplamı 550.000 TL’yi aşanlar.
Örnek
Bir çalışan 2023 yılında tek işverenden stopaj yoluyla vergilendirilmiş brüt 500.000 TL ücret geliri, bankadan yine stopaj yoluyla vergilendirilmiş 22.000 TL tutarında mevduat faizi ve konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulden 80.000 TL kira geliri elde etmiştir. Bu kişinin başka bir geliri ve kiraya ilişkin belgeli gideri bulunmamaktadır.
Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar
- 2023 yılında tek işverenden elde edilen ve tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan ücret geliri, 1.900.000 TL’nin altında olduğundan beyan edilmeyecektir.
- Mevduat faizleri de GVK’nın geçici 67. maddesi kapsamında stopaj yoluyla vergilendirilmiş olduğundan, tutarı ne olursa olsun yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmeyecektir.
- 80.000 TL’lik konut kira geliri, 2023 yılı için belirlenen istisna tutarından (21.000 TL) fazla olduğundan, bu gelirin beyan edilmesi gerekmektedir.
- 2023 yılında elde edilen toplam 602.000 TL’lik (500.000 + 22.000 + 80.000) gelir, 2023 yılı için geçerli olan 550.000 TL’lik sınırı aştığından, konut kira gelirinin beyanında 21.000 TL’lik istisnadan yararlanılamayacaktır.
Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı
| Gayrisafi hasılat | 80.000 |
| İstisna tutar (-) | --- |
| Kalan tutar | 80.000 |
| Götürü gider (80.000 x %15) (-) | 12.000 |
| Gelir vergisi matrahı (80.000 - 12.000) | 68.000 |
| Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi (%15) | 10.200 |
C. İş yeri kira gelirlerinde beyan sınırı uygulaması
1. Beyan sınırının uygulandığı gelirler ve tutarı
Kira gelirlerinde istisna uygulaması sadece konutlardan elde edilen kira gelirleri için geçerlidir. İş yerinin kiraya verilmesinden elde edilen gelirlere bu istisna uygulanamaz. Ancak beyanname verilmeyecek gelirlerin sayıldığı Gelir Vergisi Kanunu’nun 86. maddesinde, iş yeri kira gelirleri için geçerli olan ve “beyan sınırı” olarak adlandırılan bir uygulama yer almaktadır.
Söz konusu madde uyarınca, Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş olmak şartıyla, beyana tabi menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarının 2023 yılı için 150.000 TL’nin altında kalması durumunda, bu gelirler beyan edilmeyecektir. Söz konusu gelirlerin bu tutarı aşması durumunda ise tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.
Buna göre 2023 yılında iş yeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen ve üzerinden vergi kesilmiş olan kiraların brüt tutarının (stopaj dâhil) 150.000 TL’yi aşması halinde, bu gelirin tamamının yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir. Bu durumda beyan edilecek tutar, gelirin 150.000 TL’yi aşan kısmı değil, tamamı olacaktır.
Gayrimenkulün sahibi tarafından tahsil edilen net iş yeri kira gelirinin, brüt tutarının hesaplanmasına ilişkin açıklama ve örnekler Rehber’in “IV/F. Net olarak anlaşılan kira ödemelerinde tevkifat uygulaması” başlıklı bölümünde dikkatinize sunulmaktadır.
Vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirlerinde (örneğin basit usuldeki mükellefe kiraya verilen iş yerinden elde edilen kira gelirleri) ise söz konusu beyan sınırı 8.400 TL olarak uygulanmaktadır. Buna göre basit usule tabi mükelleflere kiraya verilen iş yerlerinden 2023 yılında elde edilen ve bu kişiler tarafından vergi tevkifatı yapılmamış olan kira gelirlerinin 8.400 TL’yi aşması durumunda tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.
2. Beyan sınırı uygulaması
İş yeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden 2023 yılında elde edilen ve üzerinden vergi kesilmiş olan kira bedellerinin, beyan sınırının (150.000 TL) altında olması durumunda, bu gelirlerin beyan edilmesi söz konusu değildir. Kira gelirinin beyan sınırını aşması durumunda ise tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.
150.000 TL’lik beyan sınırının hesabında iş yeri kira gelirlerinin yanında, Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş olan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile istisna sonrası kalan konut kira gelirlerinin toplamının dikkate alınması gerekmektedir.
Örnek
(E), aylık kirası 7.000 TL olan konuttan 2023 yılında 84.000 TL (7.000 x 12) kira tahsil etmiştir.
Ayrıca (E) 2023/Ağustos ayında almış olduğu gayrimenkulü tadilattan sonra 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren aylık brüt 20.000 TL’ye iş yeri olarak bir şirkete kiralamıştır. 2023/Eylül-Aralık döneminde kiracı şirket her ay %20 oranında 4.000 TL (20.000 x %20) tevkifat yaparak kalan net kira tutarlarını (aylık 16.000 TL) (E)’nin banka hesabına yatırmıştır. Başka geliri olmayan mükellef tarafından götürü gider yöntemi seçilmiştir.
(E) tarafından konuttan elde edilen 84.000 TL’lik kira geliri 2023 yılı için geçerli olan 21.000 TL’lik istisna tutarından fazla olduğundan, aşan kısım için gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekmektedir.
Bu beyannameye iş yeri kira gelirinin dâhil edilip edilmeyeceğine ilişkin olarak; elde edilen brüt iş yeri kira geliri ile istisna sonrası konut kira gelirinin toplamının 2023 yılı için geçerli olan 150.000 TL’lik beyan sınırı ile karşılaştırılması gerekmektedir.
| Konut kira geliri | 84.000 |
| İstisna tutar (-) | 21.000 |
| İstisna sonrası kalan konut kira geliri (1) | 63.000 |
| Brüt iş yeri kira geliri (20.000 x 4) (2) | 80.000 |
| Beyan sınırı ile karşılaştırılacak toplam gelir (1+2) | 143.000 |
Stopaj yolu ile vergilendirilmiş olan iş yeri kira geliri (brüt) ile istisna sonrası kalan konut kira gelirinin toplamı olan 143.000 TL, 2023 yılı için belirlenen 150.000 TL’lik beyan sınırının altında kaldığından, iş yerinden elde edilen kira geliri, konut kirası için verilen beyannameye dâhil edilmeyecektir. İş yeri kirası üzerinden yapılan toplam 16.000 TL’lik (80.000 x %20) tevkifat iş yeri sahibi açısından nihai vergi kabul edilecektir.
Buna göre konut kirası için verilecek gelir vergisi beyannamesi kapsamında ödenmesi gereken vergi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:
| Konut kira geliri | 84.000 |
| İstisna tutar (-) | 21.000 |
| İstisna sonrası kalan konut kira geliri (84.000 - 21.000) | 63.000 |
| Götürü gider (63.000 x %15) (-) | 9.450 |
| Gelir vergisi matrahı (63.000 - 9.450) | 53.550 |
| Hesaplanan (Ödenecek) gelir vergisi (%15) | 8.032,50 |
   |