III. Gayrisafi hasılata dâhil olan unsurlar ve elde etme
A. Gayrisafi hasılat ve kiranın tahsil edilmesi
Gayrisafi hasılat, GVK’nın 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesinden, bir takvim yılı içinde, o yıla veya geçmiş yıllara ilişkin olarak, nakit veya aynî olarak tahsil edilen kira bedellerini ifade eder. Gayrimenkul sermaye iradında gelirin elde edilmesinde “tahsilat esası” benimsenmiştir. Bu esas uyarınca, kira gelirlerinin vergiye tabi olabilmesi için mutlaka tahsil edilmiş olması gerekmektedir.
Buna göre gayrimenkulünü kiraya verenin;
- Bilgisine girmiş olması kaydıyla, bu kişi adına, bankaya, kamu müessesesine, icra dairesine, notere veya postaya para yatırılması,
- Kira alacağının, kiracının talebi doğrultusunda başka bir kişiye devredilmesi veya kiracıya olan borçla takas edilmesi,
hallerinde kira geliri tahsil edilmiş sayılmaktadır.
B. Geçmiş yıllara ilişkin olarak tahsil edilen kiralar
Kira gelirlerinde elde etme “tahsil esası”na bağlanmış olduğu için, herhangi bir sebeple tahsil edilmemiş olan kira bedelleri yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmez. Bu kiraların sonraki yıllarda tahsil edilmesi durumunda, tahsilatın gerçekleştiği yılın gelirine dâhil edilmesi gerekmektedir.
Örnek
Ücretli çalışan biri tarafından kiraya verilen bir konuttan 2023 yılında 162.000 TL kira tahsilatı yapılmıştır. Tahsil edilen bu tutarın;
- 90.000 TL’si 2023 yılına,
- 72.000 TL’si ise 2022 yılına,
ilişkindir. Bir başka deyişle, kiracı 2022 yılında ödemediği kirayı da 2023 yılında ödemiştir.
2022 yılında kiralar tahsil edilemediği için, 72.000 TL’lik kiranın 2022 yılında beyan edilmesi söz konusu değildir.
Diğer taraftan tahsil edildiği yılın gayrisafi hasılat tutarına önceki yıllara ilişkin olarak tahsil edilen tutarların da dâhil edilmesi gerekmektedir. Buna göre 2022 ve 2023 yılına ilişkin olarak 2023 yılında tahsil edilen toplam 162.000 TL tutarındaki kira bedeli, 2023 yılına ilişkin beyanname ile beyan edilecektir.
Beyan sırasında 162.000 TL tutarındaki toplam gayrisafi hasılattan, 2023 yılı için geçerli olan 21.000 TL’lik istisna tutarı ile giderler düşülecek, kalan tutar, 2023 yılına ilişkin gelir vergisi beyannamesi ile 2024/Mart ayının sonuna kadar beyan edilerek hesaplanan vergi iki taksitte ödenecektir.
C. Peşin tahsil edilen kiralar
Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar ilgili oldukları yılın/yılların geliri olarak dikkate alınır. Bu nedenle bu tutarlar tahsil edildikleri yılın gayrisafi hasılatına dâhil edilmezler.
Ancak bu uygulamanın iki istisnası vardır. Ölüm veya memleketi terk halinde peşin tahsil edilen kiraların da söz konusu olayların meydana geldiği yılın geliri olarak beyan edilip, vergilendirilmesi gerekmektedir.
Örnek
(B), sahip olduğu gayrimenkulü 2023 yılının başında aylık 10.000 TL’den kiraya vermiş ve kiracıdan 2 yıllık kirayı 2 Ocak 2023 günü peşin olarak tahsil etmiştir.
Bu durumda 120.000 TL (10.000 x 12) 2023 yılının, 120.000 TL ise 2024 yılının hasılatı kabul edilecektir. Ancak (B)’nin 2023 yılı içerisinde ölmesi veya memleketi terk etmesi halinde, tahsil ettiği kira bedelinin tümü (240.000 TL) 2023 yılının hasılatı sayılacaktır.
D. Döviz cinsinden tahsil edilen kiralar
Kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği durumlarda, gayrisafi hasılat, bedelin tahsil edildiği tarihte geçerli olan T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru kullanılmak suretiyle Türk lirasına çevrilerek hesaplanır.
Örnek
2023/Mart ayının başında kiraya verilen bir gayrimenkulden, ilk kira bedeli olarak 2.000 ABD Doları, 1 Mart 2023’de tahsil edilmiştir. Tahsil tarihindeki Merkez Bankası döviz alış kuru 1 ABD Doları = 18,8647 TL’dir.
Buna göre mart ayında elde edilen kira bedelinin TL karşılığı 37.729,40 TL (2.000 x 18,8647) olarak hesaplanacaktır.
E. Aynî olarak tahsil edilen kiralar
Bazı durumlarda kira bedelinin nakit olarak değil de ayın (TDK: nesne) olarak tahsil edildiği görülmektedir. Aynî olarak tahsil edilen kiraların beyanında dikkate alınacak tutarın, Vergi Usul Kanunu’nun “emsal bedel”e ilişkin düzenlemeleri kapsamında tespit edilmesi gerekmektedir.
Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya gayrimenkulün iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule eklenen kıymetler, kira dönemi sonunda bedelsiz olarak gayrimenkul sahibine bırakılırsa, bu kıymetlerin emsal bedeli de devir tarihi itibarıyla aynî olarak elde edilmiş kira bedeli sayılır.
Örnek
Emekli (C)’nin sahibi bulunduğu apartman dairesini konut olarak kiraya verdiğini kabul edelim. (C) uzun yıllardır evinde oturan kiracısı ile 2023 yılı başından itibaren aylık 8.000 TL kiraya anlaşmıştır. Kiracı, dairenin ahşap kapısını 2023/Temmuz ayında değiştirerek yerine çelik kapı taktırmıştır. Ancak kiracının eylül ayında tayini çıkmış ve çelik kapı bedelini ev sahibinden tahsil etmeden, 30 Eylül 2023 tarihinde evi boşaltmıştır. Kiracı bütün kiralarını zamanında ödemiştir. Ev sahibi 1 Kasım’da evini tekrar kiraya vermiş ve yeni kiracıdan kasım ve aralık aylarına ilişkin toplam 20.000 TL (10.000 x 2) kira tahsil etmiştir.
Ev sahibi kiracı tarafından taktırılmış olan çelik kapının değerinin tespiti için Takdir Komisyonuna başvurmuş ve Takdir Komisyonu tarafından çelik kapının değeri 12.000 TL olarak belirlenmiştir. Bu durumda ev sahibi tarafından 2023 yılında elde edilen gayrisafi hasılat aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.
| İlk kiracıdan tahsil edilen kiralar (8.000 x 9) | 72.000 |
| Çelik kapının emsal bedeli | 12.000 |
| İkinci kiracıdan tahsil edilen kiralar (10.000 x 2) | 20.000 |
| Toplam gayrisafi hasılat | 104.000 |
F. Kiranın banka aracılığıyla ödenme zorunluluğu
İş yeri kiralamalarında, herhangi bir tutar sınırlaması olmaksızın kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerin, banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı (PTT) Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunluluğu vardır.
Konutlarda ise bu zorunluluk (her bir konut için) 500 TL ve üzerindeki kira ödeme ve tahsilatları için geçerlidir.
Ancak konutlarını haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli olarak kiraya verenlerin bu konutlardan elde ettikleri kira gelirlerine ilişkin tahsilatlarını, tutarına bakılmaksızın banka veya PTT Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri gerekmektedir. Bu düzenleme 1 Temmuz 2017 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere uygulanmaktadır.
Banka veya PTT Genel Müdürlüğü aracı kılınmak suretiyle, para yatırma veya havale, çek veya kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinde, bu belgeler tevsik edici belge olarak kabul edilmektedir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da aynı kapsamdadır.
Söz konusu zorunluluklara uymayanlara Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 355. maddesinde mükellefiyet türüne göre ayrı olarak belirlenen tutarlardan az olmamak üzere, her bir işlem için bu işleme konu tutarın %5’i oranında özel usulsüzlük cezası kesilir. 2023 yılında uygulanan özel usulsüzlük cezası tutarlarına Rehber’in “X. Pratik bilgiler-2023” bölümünde “10. Özel usulsüzlük cezaları-VUK mük. md. 355” başlığı altında yer verilmiştir.
   |