Yeni konuta yeni KDV oranı…

M. Fatih Köprü | 13/01/2013 | (Tüm Yazılar)

Yeni yılın ilk günü vergi sürprizleriyle uyandık. Geçtiğimiz yılın sonlarında hazırlanan bir çok düzenleme, ya 2012 yılının son gününde yayımlanan mükerrer resmi gazeteyle ya da yeni yılın ilk gününün resmi gazetesiyle duyuruldu.

Bu hafta öncelikle konut teslimlerindeki KDV artışı konusunu irdeledikten sonra, yılın ilk gününde gerçekleşen sürpriz vergi artışları ile bazı değişikliklere kısaca değineceğiz.

Konut satşında KDV

Geçtiğimiz Haziran ayında yayınlanan bir yasa (6322 sayılı) ile Bakanlar Kuruluna konutlarda arsa birim metrekare değerine göre farklı katma değer vergisi (KDV) oranları belirleme yetkisi verilmişti. Bakanlar Kurulu bu yetkisini yeni yılın ilk günü kullandı.

Bu düzenlemeden önce biraz eski uygulamadan bahsedelim. Eski düzenleme uyarınca net alanı 150 metrekareden az olan konutların tesliminde % 1 oranında KDV hesaplanıyordu. Bundan daha büyük konutlar ile metrekaresine bakılmaksızın işyeri olarak kullanılan tüm gayrimenkullerin teslimi ise % 18 oranında KDV’ye tabiydi. İşyeri ve büyük konutlar için herhangi bir değişiklik yok. Değişiklik net alanı 150 metrekareden küçük konutlar için söz konusu.

Büyükşehirlerdeki lüks konutlar

Konut teslimlerinde yüzde 1’den daha yüksek (yüzde 8 veya 18) oranda KDV sadece büyükşehirlerdeki lüks veya birinci sınıf konutlar için geçerli. Büyükşehir uygulaması İstanbul, Ankara ve İzmir’le başladı. Ardından Adana, Antalya, Bursa, Diyarbakır, Erzurum, Eskişehir, Gaziantep, İçel, Kayseri, Kocaeli, Konya, Sakarya ve Samsun büyükşehir oldu.

Geçtiğimiz günlerde büyükşehirlere 13 tane daha eklendi. Bunlar da; Aydın, Balıkesir, Denizli, Hatay, Malatya, Manisa, Kahramanmaraş, Mardin, Muğla, Tekirdağ, Trabzon, Şanlıurfa ve Van illeri.

Bu büyükşehirlerdeki lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan konutların satışında KDV oranı, konutun üzerine yapıldığı arsanın birim metrekare değerine göre değişecek. Uygulamaya ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil. Buna göre arsanın birim metrekare değeri;

► 500 TL’den az olan konutların tesliminde eskiden olduğu gibi % 1,

►  500 TL ile 1.000 TL (1.000 TL hariç) arasında olan konutların tesliminde % 8,

► 1.000 TL ve üzerinde olan konutların tesliminde % 18,

oranında KDV hesaplanacak.

Bu değişiklik uyarınca örneğin İstanbul’da (büyükşehir) bulunan, lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılmış net alanı 150 m2’den küçük bir konutun tesliminde; arsa birim m2 vergi değeri 1.000 TL’den fazla ise % 18, 500 TL ile 1.000 TL arasında ise % 8, 500 TL’den az ise % 1 oranında KDV hesaplanacak.

Bunun yanında örneğin yine İstanbul’da olmakla birlikte lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılmamış olan 150 m2’den küçük konutlar yüzde 1 oranında KDV’ye tabi olacak.

Ya da büyükşehir belediye sınırları dışında, net alanı 150 m2’den küçük bir konutun, inşaat türüne veya arsa birim metrekare değerine bakılmaksızın tesliminde KDV oranı eskiden olduğu gibi % 1 olarak uygulanacak.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki 150 metrekareden küçük konut teslimleri ise bu değişikliğin kapsamına girmiyor.

Birim değerleri takdir komisyonu belirliyor

Arsa metrekare birim değerleri 4 yılda bir takdir komisyonları tarafından belirleniyor. Bu belirleme en son 2010 yılı için yapıldı. 2013 yılı içinde, 2014 yılından itibaren 4 yıl süreyle kullanılacak olan arsa birim metrekare değerleri tekrar belirlenecek. Arsa birim metrekare bedelleri aslında emlak vergisi açısından arsa veya binanın vergi değerinin tespitinde kullanılıyor. Ama artık aynı zamanda bazı konutlarda uygulanacak KDV oranı da bu değerlere göre belirlenecek.

Benim arsanın birim değeri ne kadar?

En son 2010 yılı için belirlenen değerlere İstanbul için bir göz attık. Örneğin bir çok konut projesinin bulunduğu Ümraniye, Çekmeköy ve Sancaktepe’de genellikle arsa birim metrekare değerleri 500 liranın altında.

Şehir içi ise genellikle çok yüksek. Şişli Merkez Mahallesi 2 bin 100 lira ile 8 bin 400 lira arasında değişiyor. Bostancı mahallesinde bin liranın altında pek yok gibi. 5 bin liraya kadar çıkıyor. Gayrettepe’de 450 ila 2 bin 800 lira, Fulya’da ise 700 ila 8 bin lira arasında değişiyor. 10 bin lirayı geçen sokaklarda var İstanbul’da. Ayrıntılı listelere İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının veya Gelir İdaresi Başkanlığının internet sitelerinden ulaşabilirsiniz.

Devam eden projelerde eski oran

Belki de en başta söylememiz gereken şeyi en sona bıraktık. 150 metrekareden küçük konutlar için getirilen % 8 ve % 18’lik KDV uygulaması eski konutları kapsamıyor. Bu değişiklik yapı ruhsatı 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaatı projeleri için geçerli. Dolayısıyla büyükşehirde olmakla birlikte 2013 yılından önce yapı ruhsatı alınmış olan konutların tesliminde, ne kadar lüks olursa olsun ya da arsa birim değeri isterse 5 bin lira olsun, eskiden olduğu gibi yüzde 1 oranında KDV ödenecek.

Bu değişiklik aslında, şu anda devam eden konut projeleri için bir pazarlama aracı olarak da kullanılacağa benziyor. Bir projeden ev bakmaya gittiğinizde, KDV’nin % 1 olduğu, başka projelerden (2013 yılından itibaren yapı ruhsatı alınanlar) alındığı durumda % 18 KDV ödemeniz gerektiği söylenebilecek. Aslında şu anda başlanmış olan bir çok lüks konut projesi var. Bir taraftan bakıldığında, bu vergi artışının, şu anki projelere olan talebi artırıcı bir etki yapacağı da söylenebilir.

Ticaretini yapmayanlarda zaten KDV yok

Ticari faaliyet çerçevesinde yapılan gayrimenkul satışları KDV’ye tabidir. Yani gayrimenkul alım satım faaliyeti ile uğraşan kişiler, örneğin müteahhitler ya da inşaat firmaları veya diğer şirketler tarafından satılan gayrimenkuller üzerinden KDV hesaplanıyor. Ticari faaliyet çerçevesinde olmayan satışlar için zaten KDV söz konusu değil. Örneğin oturduğu ya da ikinci evini satan bir emeklinin, çalışanın ya da belki bir ev hanımının bu satışta KDV hesaplaması söz konusu değil. Dolayısıyla bu değişikliğin kişiler arasında gerçekleşen ikinci el ev alım satımlarına herhangi bir etkisi bulunmuyor.

Bazı vergilerde sürpriz artış

Yeni yılın ilk sürprizi normalde yüzde 7,8 oranında artması beklenen bazı vergilerin % 15 oranında artırılması oldu. Yeniden değerleme oranından farklı bir artış belki sadece maktu (tutarsal) vergilerde beklenebilirdi. Örneğin geçen yıl 100 lira olan bir verginin bu yıl 115 lira olması gibi.

Ancak bazı vergi oranlarının da aynı oranda artırıldığını görüyoruz. Hem de bu, ilk kez yapılmıyor. 2010 yılından bu yana ikinci oran artışı. Örneğin sözleşmelerdeki damga vergisi oranı binde 7,5 iken, yapılan bu iki artış sonunda binde 9,48’e ulaştı. Neredeyse yüzde 1 oldu. Aynı şekilde ücretlerden kesilen damga vergisi de binde 6’dan son iki artışla binde 7,59’a ulaştı.

2013 yılında uygulanacak harç tutarları ve oranları da yüzde 15 oranında artırıldı. Geçtiğimiz yıl gayrimenkul alım satım harçları, alan ve satan için ayrı ayrı yüzde 2’ye yükseltilmiş olduğundan, sadece bu oranda bir atış yapılmadı. Böylelikle noter, mahkeme, pasaport, ruhsatname ve diploma gibi aklınıza gelen bütün harçlar yeni yılda % 15 zamlanmış oldu.

Mevduatta uzun vadeye teşvik

Mevduat faizlerinde uygulanan vergi kesintisi oranları da yeni yılla birlikte değişti. Eskiden ister TL ister döviz mevduat olsun, faizlerden banka tarafından yüzde 15 vergi kesintisi (stopaj) yapılıyordu. Bu oran vadeye göre de değişmiyordu. Oysa yılbaşından itibaren geçerli olmak üzere hem mevduatın türüne, hem de vadesine göre değişen stopaj oranları belirlendi. Kısa vadeli (6 aya kadar) dövizli hesaplardan elde edilen faizler için vergi oranı yüzde 18’e çıkarılırken, 1 yıldan uzun vadeli döviz hesapları için bu oran yüzde 13’e düşürüldü.

TL mevduatların stopajında ise bir artış yok. Kısa vadeli (6 aya kadar) olanlarda 15 oranı korundu. Vade uzadıkça stopaj oranı düşüyor. 1 yıla kadar olanlarda oran % 12’ye, 1 yılı geçenlerde ise oran yüzde 10’a düşürüldü.

Bu oranlar yeni yılda açılan veya yenilenen vadeli mevduatlar için geçerli olacak.

Yurtdışı kredilere kkdf geldi

Yurtdışından döviz veya altın kredisi kullanacak şirketler açısından da yeni yılın pek iyi bir şekilde başladığı söylenemez. Eskiden bu krediler 1 yıldan uzun vadeli olduğunda Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu (KKDF) ödenmezken, bu süre 3 yıla çıkarıldı. Yeni yılda yurtdışından 3 yıldan kısa vadeli döviz veya altın kredisi kullanacak olan firmalar (banka ve finansman şirketleri hariç) bu kredinin ortalama vadesine göre % 3, % 1 ve % 0,5 oranında KKDF ödemek zorunda kalacaklar. Bu oranlar sadece yeni kullanımlar için geçerli. Dolayısıyla eskiden kullanılan krediler için eski mevzuat geçerli oluyor.