Kira gelirlerinde istisna uygulaması değişti

M. Fatih Köprü | 09/02/2014 | (Tüm Yazılar)

Gayrimenkullerin (konut-işyeri) kiraya verilmesinden 2013 yılında elde edilen gelirlerin beyan zamanı yaklaşıyor. Mart ayının 1’i ile 25’i arasında beyannameler verilecek.

Kira gelirlerinin vergilendirilmesi, çok geniş bir konu. Bu hafta konuyu tüm yönleriyle ele almayacağız. Dikkat çekmek istediğimiz bir husus var: Kira gelirlerinde istisna uygulaması. Bu uygulamanın esasları ile konuya ilişkin gözden kaçma ihtimali olduğunu düşündüğümüz yeni bir düzenleme üzerinde duracağız.

Bu düzenlemenin genellikle, şu anda Meclis Plan Bütçe Komisyonunda olan yeni gelir vergisi yasa tasarısında olduğu düşünülüyor. Konudan bahsettiğimizde “Yasa çıkmadı ki henüz.” sözünü sıklıkla duyuyoruz. Kira gelirlerinde istisna uygulamasında değişiklikler içeren hüküm aslında 2012 yılında yasalaştı ve 2013 yılı gelirlerinin beyanında uygulanacak.

Sadece konut kirasında

Bu değişikliğe geçmeden önce, genel olarak istisna uygulamasını hatırlamakta fayda var. Mesken olarak kiraya verilen gayrimenkullerden sağlanan hasılatın bir kısmı gelir vergisinden istisna olarak kabul ediliyor. İstisna tutar, her yıl yeniden belirleniyor. 2013 yılı gelirleri için bu tutar 3 bin 200 lira.

Buna göre sahibi oldukları konutlardan 2013 yılında tahsil ettikleri kira gelirleri toplamı 3 bin 200 liradan az olanlar, bu gelirleri için beyanname vermeyecekler. Bu tutarı aşan konut kira gelirleri elde edilmesi durumunda ise aşan tutarın beyan edilmesi gerekiyor.

İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller ile hakların kiralanmasından elde edilen gelirler için bu istisnadan yararlanılması mümkün değil.

Ortak konutlarda

Aynı konuta birden fazla kişinin sahip olması durumunda (karı-koca olanlar da dahil), bunların her birinin hissesine düşen kira payının, 2013 yılında 3 bin 200 lirayı aşması durumunda yıllık gelir vergisi beyannamesi verme zorunluluğu doğuyor. Toplam kira bedeli istisna tutarının üzerinde olsa bile, her bir ortağın payına düşen gelirin belirtilen istisna tutarının altında kalması halinde, ortaklardan hiçbiri yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeyecektir.

Birden fazla konut

İstisna tutarın, bir kişi tarafından beyan edilmesi gereken konut kira gelirlerinin toplamından düşülmesi gerekiyor. Yani birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi durumunda, bunların her biri için ayrı ayrı istisnadan yararlanılması mümkün değil. Bu durumda olan kişiler, sahip oldukları tüm konutlardan elde ettikleri kira gelirleri toplamından istisna olarak sadece 3 bin 200 lirayı düşebilecekler.

Yıl içinde kiraya verilenler

Kiralama yılın başında ya da içinde, ne zaman yapılmış olursa olsun, o yıl elde edilen kira gelirinden istisna tutarın tamamı düşülebiliyor. Örneğin 2013 yılının Kasım ayında aylık bin 200 liraya kiraya verilen bir konuttan, yılsonuna kadar 2 bin 400 lira kira tahsil edilecektir. Bu tutar 3 bin 200 liralık istisna haddin altında kaldığından kira geliri beyan edilmeyecektir.

Ticaret ve serbest meslek erbabı

Bu istisnadan yararlanamayacak olanların başında; ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar geliyor. Bu mükellefler tarafından elde edilen konut kira gelirlerinin tamamının (giderler düşüldükten sonra kalan tutar), herhangi bir istisna uygulanmadan, ticari, zirai veya mesleki kazanç dolayısıyla verilen gelir vergisi beyannamesine dahil edilmesi gerekiyor.

Kirayı beyan etmeyenler

Kira gelirlerinde istisnadan yararlanılabilmesi ancak alınan kiraların eksiksiz olarak beyannameye yansıtılması halinde mümkün. Buna göre 2013 yılında istisna tutarının üzerinde hasılat elde edilip, bu geliri beyan etmeyenler veya eksik beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanamıyorlar.

Beş yıl içinde

“Beyan etmedim nereden anlayacaklar?” demeyin. Beş yıllık zamanaşımı süresi içerisinde (2013 gelirleri için 31 Aralık 2018 günü sonuna kadar) herhangi bir şekilde kira gelirinin beyan edilmediği tespit edilirse, vergisi alınabilir. Hem de cezalı ve faizli olarak. Bu durumda vergi hesaplanırken ayrıca istisnadan da yararlandırılmıyor.

Örneğin bir mükellefin, 2013 yılında 8 bin lira konut kirası aldığını varsayalım. Bu gelirin zamanında beyan edilmesi ve dolayısıyla istisnadan yararlanılması durumunda (götürü gider yöntemi seçilmiş olsun) ödenecek gelir vergisi 540 liradır.

Bu gelirin beyan edilmediğini ve Maliye Bakanlığı inceleme elemanları tarafından, örneğin 2016 yılının Mayıs ayında yapılan vergi incelemesi ile bunun tespit edildiğini varsayalım. Raporda gelir vergisi hesaplanırken mükellef istisnadan yararlandırılmayacaktır. Bu rapora istinaden tarh edilen gelir vergisi 900 lira olacaktır.

Ayrıca hesaplanan vergi kadar (900 lira) vergi ziyaı cezası ile aylık % 1,4 oranında hesaplanan gecikme faizinin de ödenmesi gerektiği unutulmamalı. Gecikme faizi verginin normal vade tarihinden (31 Mart ve 31 Temmuz 2014), son yapılan tarhiyatın tahakkuk tarihine kadar hesaplanıyor.

Buna göre örneğin Haziran/2016’da tahakkuk eden vergi için yaklaşık 300 lira faiz ödenmesi gerekecektir. Böylelikle toplam ödenecek tutar 540 lira yerine, yaklaşık 2 bin 100 liraya çıkmış oluyor. Bu örnek, gelirin zamanında beyan edilmesi konusunun önemini açık bir şekilde ortaya koyuyor.

Yeni düzenleme

2012 yılında yapılan yasal düzenleme ile istisna uygulamasına ilişkin yukarıdaki sınırlamalara bir yenisi daha eklendi. Bu düzenleme 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren elde edilen konut kira gelirleri için geçerli.

Buna göre 2013 yılında 3 bin 200 liradan fazla konut kira geliri elde eden kişilerden, beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın, elde ettikleri; ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratları toplamı 94 bin lirayı aşanlar da bu istisnadan yararlanamayacaklar. Söz konusu sınırla karşılaştırma yapılırken sayılan gelirlerin tamamının brüt tutarlarının dikkate alınması gerekiyor.

Uygulama

2012 yılında, örneğin 100 bin lira brüt ücret alan bir kişinin ücretinden, işveren tarafından vergi kesildiğinden bu gelir beyan edilmiyordu. Bu kişi aynı zamanda 5 bin lira konut kira geliri elde ettiğinde önce 3 bin liralık (2012 yılında istisna 3 bin liraydı) istisnayı düşüyordu. Kalan bin 200 lira üzerinden ayrıca giderler de (gerçek veya götürü) düşüldükten sonra, bakiye tutar üzerinden ödenmesi gereken gelir vergisi hesaplanıyordu.

Gelirler, 2013 yılında da aynı olsun. Bu kişi yine tek işverenden aldığı 100 bin liralık ücret gelirini beyan etmeyecek. Burada bir değişiklik yok. Ancak 5 bin liralık konut kira gelirini beyan ederken 3 bin 200 liralık istisnadan yararlanamayacak. Çünkü beyana tabi olsun olmasın 2013 yılında elde ettiği gelirlerin toplamı 105 bin lira oluyor. Bu tutar da 94 bin liradan fazla. Dolayısıyla verginin, 5 bin liralık kira gelirinden sadece giderler düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanması gerekiyor. Bu da geçen yıla göre daha fazla vergi ödenmesi anlamına geliyor.

Hangi gelirler

Yukarıda örnek olarak ücret gelirini verdik. Bir veya birden fazla işverenden alınanların hepsi bu hesaplamaya dahil ediliyor. Ancak kapsam bununla da sınırlı değil. Yasa beyana tabi olsun olmasın dediği için; borsa kazançları, fon gelirleri, mevduat faizi ve repo gelirleri, kar payları (temettü), tahvil faiz veya alım satım kazançları, eurobondlardan veya yurtdışı menkul kıymetlerden elde edilen gelirler, gayrimenkul satış kazançları, kira gelirleri gibi gelirlerin tamamı kapsama giriyor. Yani 2013 yılında elde edilen bu ve buna benzer gelirler toplandığında, 94 bin lirayı aşıyorsa, konut kirasının beyanı sırasında istisnadan yararlanılamıyor.

Belgelendirme

Konut kiralarına ilişkin istisnadan yararlanan kişiler, yani 2013 yılında 94 bin liradan daha az bir gelir elde eden kişiler, bunu tevsik etmek zorundalar mı? Beyannamede bu husus nasıl gösterilecek? Mükellefin beyanına göre mi işlem yapılacak, yoksa mükellefin gelirlerini tek tek sıralaması istenip, İdare tarafından bu bilgiler kontrol mü edilecek?

Yukarıda sayılan gelirlerin büyük kısmı kaynakta kesinti yoluyla vergilendirildiği için beyan edilmiyor. Bu nedenle başta internetten yapılan işlemler olmak üzere, bankacılık işlemlerinde gerçek kişiler tarafından belge alınmadığını görüyoruz. Aslına bakarsanız stopaj yoluyla vergilendirilenler için böyle bir zorunluluk da bulunmuyor zaten.

Kira gelirini beyan eden ve istisnadan yararlanan kişilerin bu gelirlerini belgelendirmesi gerekip gerekmeyeceği, belgelendireceklerse bunun usulü konusunda açıklama yapılması gerektiğini düşünüyoruz. Diğer taraftan, 2013 yılında belirtilen sınıra (94 bin lira) yakın bir gelir elde ettiğini düşünen kişilerin, istisnadan yararlanıp yararlanılamayacaklarının tespiti açısından, yukarıdaki örnek kapsamında hesaplama yaparak, söz konusu gelirlere ilişkin belgeleri temin etmelerinde fayda olduğunu belirtmek isteriz.