Skip to Content
vergiresim

Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi-2016

V. Kira gelirlerinde istisna ve beyan sınırı uygulamaları

A. İstisna ve beyan sınırı arasındaki farklar

İstisna vergi kanunları uyarınca bazı gelirlerin vergi dışı bırakılmasıdır. Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesi uyarınca, gerçek kişiler tarafından 2016 yılında konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirlerin 3.800 TL'si gelir vergisinden istisnadır. Buna göre örneğin, 2016 yılı içerisinde 2.500 TL konut kira geliri elde eden bir kişi bu gelirini beyan etmeyecektir.

2016 yılında işyerlerinden elde edilen ve tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan kira gelirleri için ise 30.000 TL'lik bir beyan sınırı söz konusudur. Örneğin bir kişi, kiraya verdiği işyerinden 2016 yılında 20.000 TL brüt gelir elde ettiyse ve kiracı tarafından kiralar üzerinden vergi kesintisi (tevkifat) yapıldıysa, bu gelir de beyan edilmeyecektir. Buraya kadar istisna ile beyan sınırı arasında bir fark yok gibi görünmektedir.

Fark yukarıda belirtilen istisna ve beyan sınırlarından fazla gelir elde edildiğinde ortaya çıkmaktadır. Örneğin bir gerçek kişinin, konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulden 2016 yılında 8.000 TL kira geliri elde ettiğini varsayalım. Bu durumda söz konusu gelirin 3.800 TL'si gelir vergisinden istisna olduğundan, istisna tutarı aşan kısım beyan edilecektir. Yani bu kişi tarafından 2016 yılına ilişkin beyannamede, hesaplanan 4.200 TL'lik (8.000 - 3.800) gelirden, giderler düşüldükten sonra kalan tutar beyan edilecektir.

2016 yılında 36.000 TL brüt işyeri kira geliri elde eden bir kişi ise bu tutar 30.000 TL'lik beyan sınırını aştığı için, aşan kısmı değil, gelirin tamamı olan 36.000 TL'yi beyan etmek zorundadır. Beyan edilecek tutarın tespitinde bu gelirden sadece giderler (gerçek veya götürü) düşülecektir. İstisna ve beyan sınırı arasındaki fark bu örneklerle daha net anlaşılmaktadır.

B. Konut kira gelirlerinde istisna uygulaması

1. İstisnanın uygulanacağı gelirler ve istisna tutarı

Kira gelirlerinde sadece, gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesinden sağlanan hasılat için bir istisna uygulaması söz konusudur. İstisna tutar, her yıl yeniden belirlenmektedir. 2016 yılında elde edilen konut kira gelirleri için bu istisna 3.800 TL olarak uygulanmaktadır.

Bu nedenle sahibi oldukları meskenlerden 2016 yılında elde ettikleri (tahsil ettikleri) kira gelirleri toplamı 3.800 TL'den az olanlar, bu gelirleri için beyanname vermeyeceklerdir. Bu tutarı aşan konut kira gelirleri elde edilmesi durumunda ise aşan tutarın beyan edilmesi gerekmektedir.

İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller ile hakların kiralanmasından elde edilen gelirler için istisna uygulaması söz konusu değildir.

a. Ortak konuttan elde edilen kiralarda istisna uygulaması

Aynı konuta birden fazla kişinin sahip olması durumunda (karı-koca olmaları durumu değiştirmez), 2016 yılında bunların her birinin hissesine düşen kira payının, 3.800 TL'yi aşması halinde yıllık gelir vergisi beyannamesi verme zorunluluğu doğmaktadır. Toplam kira bedeli istisna tutarının üzerinde olsa bile, her bir ortağın payına düşen gelirin 3.800 TL'lik istisnanın altında kalması durumunda, ortaklardan hiçbiri yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeyecektir.

b. Birden fazla konuttan elde edilen kiralarda istisna uygulaması

Bir kişi tarafından beyan edilmesi gereken kira gelirlerinin toplamına tek bir istisna tutarının uygulanacağı unutulmamalıdır. Dolayısıyla birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde, bunların her biri için ayrı ayrı istisnadan yararlanılması mümkün değildir. Bu durumda olan kişiler, sahip oldukları tüm konutlardan elde ettikleri kira gelirleri toplamı için tek bir istisna tutarından yararlanabileceklerdir.

Örnek

Sahibi bulunduğu 5 adet konutu kiraya veren bir kişi, bu konutlardan 2016 yılında toplam 60.000 TL kira geliri elde ettiğinde, 56.200 TL'den (60.000 - 3.800) giderleri de düştükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanan vergiyi ödeyecektir.

c. Yıl içerisinde kiraya verilen konutlarda istisna uygulaması

Kiralama yılın başında ya da içinde, ne zaman yapılmış olursa olsun, o yıl elde edilen kira gelirinden istisna tutarın tamamı (2016 yılı için 3.800 TL) düşülebilir.

Örnek

2016 yılının Eylül ayında aylık 1.200 TL'ye kiraya verilen bir konuttan, yılsonuna kadar (4 aylık sürede), 4.800 TL kira geliri elde edilmiş olsun. Gayrimenkul sahibinin bu gelirini, istisna tutarının üzerinde olması sebebiyle beyan etmesi gerekmektedir. Yılın sadece 4 aylık döneminde elde edilmiş olmasına rağmen bu tutardan, 3.800 TL'lik istisnanın tamamını indirebilir.

Götürü gider yönteminin seçilmiş olması durumunda ödenecek vergi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat)

4.800

İstisna tutar (-)

3.800

İstisna sonrası kalan konut kira geliri (4.800 - 3.800)

1.000

Götürü gider (1.000 x % 25) (-)

250

Gelir vergisi matrahı (1.000 - 250)

750

Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi (% 15)

112,50


2. İstisna uygulamasından yararlanamayacak olan mükellefler

Sadece, gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesinden sağlanan hasılat için geçerli olan ve 2016 yılında 3.800 TL olarak uygulanan istisnadan yararlanamayacak olan mükellefleri aşağıdaki şekilde sıralayabiliriz:

a. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar,

b. İstisna haddi üzerinde konut kira geliri elde edilip beyan etmeyen veya eksik beyan edenler,

c. İstisna haddinin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın, elde ettikleri gelirlerin (ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar) gayri safi tutarları toplamı 110.000 TL'yi aşanlar.

Örnek

Bir çalışan 2016 yılında tek işverenden stopaj yoluyla vergilendirilmiş brüt 96.000 TL ücret geliri, bankadan yine stopaj yoluyla vergilendirilmiş 8.000 TL tutarında mevduat faizi ve konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulden 9.600 TL kira geliri elde etmiştir. Bu kişinin başka bir geliri ve kiraya ilişkin belgeli gideri bulunmamaktadır.

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

  • 2016 yılında tek işverenden elde edilen ve stopaj yoluyla vergilendirilmiş ücretler ile GVK geçici 67. madde kapsamında yine stopaj yoluyla vergilendirilmiş mevduat faizleri, tutarı ne olursa olsun yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmez.
  • Konut kira geliri 2016 yılı için belirlenen 3.800 TL'lik istisna tutarından fazla olduğundan, bu gelirin beyan edilmesi gerekmektedir.
  • 2016 yılında elde edilen toplam 113.600 TL'lik (96.000 + 8.000 + 9.600) gelir, 2016 yılı için geçerli olan 110.000 TL'lik sınırı aştığından, konut kira gelirinin beyanında 3.800 TL'lik istisnadan yararlanılamayacaktır.

Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı

Gayrisafi hasılat

9.600

İstisna tutar (-)

---

Kalan tutar

9.600

Götürü gider (9.600 x % 25) (-)

2.400

Gelir vergisi matrahı (9.600 - 2.400)

7.200

Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi (% 15)

1.080


C. İşyeri kira gelirlerinde beyan sınırı uygulaması

1. Beyan sınırının uygulandığı gelirler ve tutarı

Kira gelirlerinde istisna uygulaması sadece konutlardan elde edilen kira gelirleri için geçerlidir. İşyerinin kiraya verilmesinden elde edilen gelirlere bu istisna uygulanamaz. Ancak beyanname verilmeyecek gelirlerin sayıldığı Gelir Vergisi Kanunu'nun 86. maddesinde, işyeri kira gelirleri için geçerli olan ve "beyan sınırı" olarak adlandırılan bir uygulama yer almaktadır.

Söz konusu madde uyarınca, Türkiye'de tevkifata tabi tutulmuş olmak şartıyla, beyana tabi menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarının 2016 yılı için 30.000 TL'nin altında kalması durumunda, bu gelirler beyan edilmeyecektir. Söz konusu gelirlerin bu tutarı aşması durumunda ise tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.

Buna göre 2016 yılında işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen ve üzerinden vergi kesilmiş olan kiraların brüt tutarının (stopaj dahil) 30.000 TL'yi aşması halinde, bu gelirin tamamının yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir. Bu durumda beyan edilecek tutar, gelirin 30.000 TL'yi aşan kısmı değil, tamamı olacaktır.

Gayrimenkulün sahibi tarafından tahsil edilen net işyeri kira gelirinin, brüt tutarının hesaplanmasına ilişkin açıklama ve örnekler Rehber'in "IV/F. Net olarak anlaşılan kira ödemelerinde tevkifat uygulaması" başlıklı bölümünde dikkatinize sunulmaktadır.

Vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirlerinde (Örneğin basit usuldeki mükellefe kiraya verilen işyerinden elde edilen kira gelirleri) ise söz konusu beyan sınırı 1.580 TL olarak uygulanmaktadır. Buna göre basit usule tabi mükelleflere kiraya verilen iş yerlerinden 2016 yılında elde edilen ve bu kişiler tarafından vergi tevkifatı yapılmamış olan kira gelirlerinin 1.580 TL'yi aşması durumunda tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.

2. Beyan sınırı uygulaması

İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden 2016 yılında elde edilen ve üzerinden vergi kesilmiş olan kira bedellerinin, beyan sınırının (30.000 TL) altında olması durumunda, bu gelirlerin beyan edilmesi söz konusu değildir. Kira gelirinin beyan sınırını aşması durumunda ise tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.

30.000 TL'lik beyan sınırının hesabında işyeri kira gelirlerinin yanında, Türkiye'de tevkifata tabi tutulmuş olan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile istisna sonrası kalan konut kira gelirlerinin toplamının dikkate alınması gerekmektedir.

Örnek

Gerçek kişi (E) kiraya vermiş olduğu konuttan 2016 yılında 6.000 TL (500 x 12) kira tahsil etmiştir. Ayrıca (E) sahibi bulunduğu işyerini de aylık brüt 1.600 TL'den bir şirkete kiralamıştır. 2016 yılında kiracı şirket tarafından her ay kira ödenirken % 20 oranında 320 TL (1.600 x % 20) vergi kesintisi yapılarak, aylık net 1.280 TL kira tutarı (E)'nin banka hesabına yatırılmıştır. Başka geliri olmayan mükellef tarafından götürü gider yöntemi benimsenmiştir.

(E) tarafından konuttan elde edilen 6.000 TL'lik kira geliri 2016 yılı için geçerli olan 3.800 TL'lik istisna tutarından fazla olduğundan, aşan kısım için gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekmektedir.

Bu beyannameye işyeri kira gelirinin dahil edilip edilmeyeceğine ilişkin olarak; elde edilen brüt işyeri kira geliri ile istisna sonrası konut kira gelirinin toplamının 2016 yılı için geçerli olan 30.000 TL'lik beyan sınırı ile karşılaştırılması gerekmektedir.

Konut kira geliri

6.000

İstisna tutar (-)

3.800

İstisna sonrası kalan konut kira geliri (1)

2.200

Brüt işyeri kira geliri (1.600 x 12) (2)

19.200

Beyan sınırı ile karşılaştırılacak toplam gelir (1+2)

21.400


Stopaj yolu ile vergilendirilmiş olan işyeri kira geliri (brüt) ile istisna sonrası kalan konut kira gelirinin toplamı olan 21.400 TL, 2016 yılı için belirlenen 30.000 TL'lik beyan sınırının altında kaldığından, işyerinden elde edilen kira geliri, konut kirası için verilen beyannameye dahil edilmeyecektir. İşyeri kirası üzerinden kesilen vergiler (tevkifat) işyeri sahibi açısından nihai vergi kabul edilecektir.

Buna göre konut kirası için verilecek gelir vergisi beyannamesi kapsamında ödenmesi gereken vergi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

Konut kira geliri

6.000

İstisna tutar (-)

3.800

İstisna sonrası kalan konut kira geliri (6.000 - 3.800)

2.200

Götürü gider (2.200 x % 25) (-)

550

Gelir vergisi matrahı (2.200 - 550)

1.650

Hesaplanan (Ödenecek) gelir vergisi (% 15)

247,50