Skip to Content
vergiresim

Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi 2021

IX. Kira gelirlerinin vergilendirilmesine ilişkin özet açıklama ve örnekler

A. Konut kira gelirlerinin beyanı

Konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden 2021 yılında elde edilen kira gelirinin 7.000 TL’si gelir vergisinden istisnadır. Bu tutardan daha az bir gelir elde edildiği durumda beyanname verilmez.

Ancak istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi hallerinde, bu istisnadan yararlanılması mümkün değildir. Ayrıca ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar da bu istisnadan faydalanamazlar.

Diğer taraftan 2021 yılında 7.000 TL’lik istisna tutarını aşan konut kira geliri elde edenlerden, beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın, elde ettikleri gelirlerin (ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar) gayri safi tutarları toplamı 190.000 TL’yi aşanların da bu istisnadan yararlanabilmesi mümkün değildir.

İstisna hakkı olan mükellefler tarafından 2021 yılında istisna tutarını aşan konut kira geliri elde edilmesi durumunda, gayrisafi hasılattan önce istisna tutarı (7.000 TL) düşülmekte, daha sonra da kişi götürü gider usulünü seçmiş ise kalan kısmın %15’i gider olarak indirim konusu yapılmaktadır.

Gerçek gider usulünün seçilmiş olması halinde ise istisnadan sonra kalan kısımdan, sadece istisna dışındaki gayrisafi hasılata isabet eden giderler düşülebilmektedir. (Bu konuya ilişkin örnekli açıklamalar Rehber’in “VI/B. Gerçek gider yöntemi” başlıklı bölümünde yer almaktadır.)

Bu şekilde hesaplanan vergi matrahına, 2021 yılında geçerli olan gelir vergisi tarifesinde gösterilen vergi oranları uygulanmak suretiyle, ödenecek gelir vergisine ulaşılmaktadır.

Örnek 1

Bay (A) 2021 yılında, çalıştığı iş yerinden 80.000 TL ücret geliri elde etmiştir. İşveren tarafından ücret üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapılmıştır. Bu kişi ayrıca 2021 yılında satın aldığı konutu 1 Ekim 2021 tarihinden itibaren aylık 2.000 TL’ye kiraya vermiştir. Beyana tabi başka bir geliri bulunmamaktadır.

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

  • Bay (A)’nın 2021 yılında tek işverenden elde ettiği ve tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücret geliri, 650.000 TL’nin altında olduğundan beyan edilmeyecektir.
  • Bay (A)’nın kiraya verdiği konuttan 2021 yılında elde ettiği 6.000 TL’lik (2.000 x 3) gelir, 7.000 TL’lik istisna tutarından düşüktür. Bundan dolayı 2021 yılında elde ettiği toplam gelirin, 190.000 TL’lik sınırı aşıp aşmadığının kontrolü yapılmayacaktır. Sonuç olarak mükellef istisna haddi altında kalan 6.000 TL’lik konut kira geliri dolayısıyla beyanname vermeyecektir.

Örnek 2

Bayan (B) 2021 yılında tek işverenden 100.000 TL ücret geliri elde etmiştir. Aynı yıl, 12 aylık toplam 30.000 TL (2.500 x 12) konut kirası tahsil etmiştir. Bayan (B)’nin kiraya verdiği konuta ilişkin olarak 2021 yılında indirimi kabul edilebilir türden gerçek giderleri toplamı 8.400 TL’dir.

2020 yılında alıp kiraya verdiği söz konusu konuttan 2020 yılında tahsil ettiği kiraların beyanında gerçek gider yöntemini tercih etmiştir.

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

  • Bayan (B)’nin 2021 yılında tek işverenden elde ettiği ve tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücret geliri, 650.000 TL’nin altında olduğundan beyan edilmeyecektir.
  • 2021 yılında elde ettiği konut kira geliri 7.000 TL’lik istisna tutarından fazla olduğundan bu gelirin beyan edilmesi gerekmektedir.
  • Beyana tabi olsun olmasın 2021 yılında elde edilen gelirler toplamı olan 130.000 TL (100.000 + 30.000), 2021 yılı için geçerli 190.000 TL’lik sınırı aşmadığından, kira gelirinin beyanı sırasında 7.000 TL’lik istisnadan yararlanılabilecektir.
  • Bayan (B) 2020 yılına ilişkin kira gelirini beyan ederken gerçek gider yöntemini seçmiş olduğundan, bu yıl gider yönteminin seçimi konusunda tamamen serbesttir. Gerçek veya götürü gider yöntemlerinden kendisi için avantajlı olan yönteme göre beyannamesini hazırlayabilir.
  • Götürü gider yöntemini seçtiği durumda, kira gelirinden önce istisna tutarı (7.000 TL) düşecek kalan tutarın %15’ini gider olarak indirebilecektir.
  • Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde, sadece istisna dışındaki gayrisafi hasılata isabet eden giderleri düşebilecektir. Bu durumda gerçek gider tutarı aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır:

 

   İstisna düşüldükten sonraki gayrisafi hasılat

 

İndirilebilecek gider=

------------------------------------------------------------- x

 Gerçek giderler

 

Gayrisafi hasılat

 


Mükellefin götürü ve gerçek gider usulünü seçmiş olması halinde vergi matrahları ile ödenecek gelir vergisi tutarları aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

Götürü gider usulü seçildiğinde vergi hesabı

Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat)

30.000

İstisna tutar (-)

7.000

Kalan (30.000 - 7.000)

23.000

İndirilebilecek götürü gider (23.000 x %15) (-)

3.450

Gelir vergisi matrahı (23.000 - 3.450)

19.550

Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi %15

2.932,50


Gerçek gider usulü seçildiğinde vergi hesabı

 

 

  30.000 - 7.000

 

 

İndirilebilecek gider=

 ---------------------- x

 8.400 =

 6.440 TL

 

        30.000

 

 

 

Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat)

30.000

İstisna tutar (-)

7.000

Kalan (30.000 - 7.000)

23.000

İndirilebilecek gerçek giderler (-)

6.440

Gelir vergisi matrahı (23.000 - 6.440)

16.560

Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi %15

2.484


Örnek 3

Bayan (C), sahibi bulunduğu 8 adet konuttan 2021 yılında 220.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başka bir geliri ve kiraya ilişkin belgeli gideri bulunmamaktadır.

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

  • Konut kira geliri 2021 yılı için belirlenen 7.000 TL’lik istisna tutarından fazla olduğundan beyan edilmesi gerekmektedir.
  • Bayan (C)’nin 2021 yılında elde ettiği 220.000 TL’lik konut kira geliri, 2021 yılı için geçerli olan 190.000 TL’lik sınırı aştığından, bu gelirin beyanında istisnadan yararlanması mümkün değildir.
  • Götürü gider olarak kira gelirinin %15’ini indirebilecektir. Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı

Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat)

220.000

İstisna tutar (-)

---

Kalan

220.000

Götürü gider (220.000 x %15) (-)

33.000

Gelir vergisi matrahı (220.000 - 33.000)

187.000

Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi

      130.000 TL için 30.190 TL

      (187.000 - 130.000) x %35 = 19.950 TL

50.140


Örnek 4

Bay (D) 1 Ekim 2021’de aylık 2.300 TL’ye kiraya verdiği konuttan 2021 yılında toplam 6.900 TL kira geliri elde etmiştir. Ayrıca tamamı stopaj yoluyla vergilendirilmiş 2.500 TL mevduat faizi ve tek işverenden 120.000 TL (yıllık) tutarında stopaja tabi tutulmuş ücret geliri de bulunmaktadır.

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

  • 2021 yılında tek işverenden elde edilen ve stopaj yoluyla vergilendirilmiş ücret geliri 650.000 TL’nin altında olduğundan beyan edilmeyecektir.
  • GVK geçici 67. madde kapsamında stopaj yoluyla vergilendirilmiş mevduat faizleri, tutarı ne olursa olsun yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmez.
  • Elde edilen konut kira geliri 2021 yılı için geçerli olan 7.000 TL’lik istisna haddinin altında kaldığından bu gelir de beyan edilmeyecektir.

Örnek 5

Eşler %50 oranında ortak oldukları bir konutu aylık 2.200 TL’ye kiraya vermişlerdir. 2021 yılında bu konuttan toplam 26.400 TL (2.200 x 12) kira almışlardır. Her ikisi de emekli olan çiftin aylık emekli maaşları ise 2.000’er TL’dir (kişi başı yıllık 24.000 TL). Başkaca geliri bulunmayan eşlerin ayrı ayrı verecekleri beyannamelerinde her ikisi de götürü gider yöntemini seçmişlerdir.

Beyana tabi olsun olmasın 2021 yılında her ikisinin de ayrı ayrı elde ettikleri 37.200 TL’lik (13.200 + 24.000) gelir,190.000 TL’lik sınırını aşmadığından, iki eş de kira gelirinin beyanı sırasında 7.000 TL’lik istisnadan yararlanabileceklerdir.

Buna göre Bay ve Bayan (E)’nin 2022/Mart ayında verecekleri gelir vergisi beyannameleri uyarınca ödenmesi gereken vergi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

 

Bay (E)

Bayan (E)

Gayrisafi hasılat (26.400 / 2)

13.200

13.200

İstisna tutar (-)

7.000

7.000

Kalan (13.200 - 7.000)

6.200

6.200

Götürü gider (6.200 x %15) (-)

930

930

Gelir vergisi matrahı (6.200 - 930)

5.270

5.270

Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi (%15)

790,50

790,50


B. İş yeri kira gelirlerinin beyanı

Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş olmak şartıyla, beyana tabi menkul ve gayrimenkul sermaye iratları için her yıl için belirlenen “beyan sınırı” söz konusudur. Bu sınır ilgili yıl gelir vergisi tarifesinin 2. gelir dilimidir. Buna göre 2021 yılında elde edilen söz konusu gelirler için beyan sınırı 53.000 TL olarak uygulanmaktadır.

2021 yılında, Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarının toplamı 53.000 TL’nin altında ise iş yeri kira gelirinin beyan edilmesine gerek yoktur. Bu tutarın aşılması durumunda ise geliri elde eden kişinin tercihi doğrultusunda götürü veya gerçek gider yöntemlerinden biri seçilerek safi irat bulunacak ve üzerinden gelir vergisi tarifesine göre gelir vergisi hesaplanacaktır.

İş yeri kira gelirlerinde herhangi bir istisna uygulaması söz konusu olmadığından, gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, giderin tamamının indirilmesi mümkündür.

Yukarıdaki şekilde hesaplanan ve beyan sınırını aşan gelirin, beyan edilmesi durumunda, beyanname üzerinde hesaplanan gelir vergisinden, kiracı tarafından yıl içerisinde kesilen vergiler (tevkifat) mahsup edilir.

Vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirlerinde (örneğin basit usuldeki mükellefe kiraya verilen iş yerinden elde edilen kira gelirleri) ise söz konusu beyan sınırı 2.800 TL olarak uygulanmaktadır. 2021 yılında bu tutarı aşan iş yeri kira gelirlerinin (tevkifata tabi olmayan) tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.

Örnek 6

Gerçek kişi (F) alışveriş merkezindeki dükkânını bir anonim şirkete kiraya vermiştir. Kira tutarı 2021 yılı için aylık net 5.400 TL olarak belirlenmiş ve bu tutarlar kiracı tarafından mal sahibinin banka hesabına her ayın ilk günü ile 3. günü arasında düzenli olarak yatırılmıştır. Buna göre 2021 yılında mal sahibi yıllık net 64.800 TL (5.400 x 12) kira almış olmaktadır.

Kiracı şirket tarafından Ocak-Eylül/2021* dönemine ilişkin kiralar %10 oranına, Ekim-Aralık/2021 döneminde ilişkin kiralar ise %20 oranına göre brütleştirilmiştir. Bulunan tutarlar üzerinden kesilen vergiler (tevkifat) vergi dairesine yatırılmıştır. Vergilerin ödendiğine dair belgeler mal sahibine verilmiştir.

* Söz konusu dönemde 3319, 4063 ve 4311 sayılı Cumhurbaşkanı Kararları uyarınca tevkifat oranları %10 olarak uygulanmıştır.

Gerçek kişi (F) tarafından söz konusu dükkân 2020 yılında alınmış ve 2020 yılı safi irat hesaplanması sırasında “götürü gider” yöntemi kullanılmıştır.

Brüt kira ve tevkifat tutarlarının hesabı

Net ödenen tutarın brüt tutarını bulmak için aşağıdaki formül kullanılmaktadır:

 

 

Net tutar

Brüt tutar =

-----------------------

 

(1 - tevkifat oranı)


a. Yüzde 10 tevkifat oranına göre brüt kira ve tevkifat tutarı:

9 aylık net kira tutarı: 5.400 x 9 = 48.600 TL

 

   48.600

 48.600

 

9 aylık brüt kira =

-------------- =

----------- =

54.000 TL

 

 (1 - 0,10)

   0,90

 


Kesilen vergi (tevkifat) tutarı = 54.000 x %10 = 5.400 TL

b. Yüzde 20 tevkifat oranına göre brüt kira ve tevkifat tutarı:

3 aylık net kira tutarı: 5.400 x 3 = 16.200 TL 

 

   16.200

16.200

 

3 aylık brüt kira =

-------------- =

----------- =

20.250 TL

 

 (1 - 0,20)

   0,80

 


Kesilen vergi (tevkifat) tutarı = 20.2500 x %20 = 4.050 TL

c. Yıllık brüt kira ve yıllık tevkifat tutarı:

Yıllık brüt kira tutarı = 54.000 + 20.250 = 74.250 TL

Yıllık kesilen vergi (tevkifat) tutarı = 5.400 + 4.050 = 9.450 TL

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

  • Gerçek kişi (F) tarafından 2021 yılında elde edilen 74.250 TL’lik brüt iş yeri kirası, 2021 yılı için belirlenen 53.000 TL’lik beyan sınırını aştığından, tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.
  • Mükellefler tarafından gayrimenkul sermaye iratlarının beyanı sırasında götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda bu usulden 2 yıl dönülememektedir. Bay (F) 2020 yılında “götürü gider” yöntemini seçmiş olduğundan, 2021 yılında, gerçek gider yöntemine göre daha fazla indirebileceği bir gider olsa dahi, yine “götürü gider” yöntemini seçmek zorundadır. Bu yöntemde kira gelirinin %15’ini gider olarak indirebilecektir.
  • Beyanname üzerinde hesaplanan gelir vergisinden, kiracı şirket tarafından yıl içerisinde kesilen 9.450 TL tutarındaki vergiler (tevkifat) mahsup edilecektir.

Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı

İş yeri kira bedeli (Gayrisafi hasılat)

74.250,00

İstisna tutar (-) (İş yeri olduğu için)

---

Kalan tutar

74.250,00

İndirilebilecek giderler (74.250 x %15) (-)

11.137,50

Gelir vergisi matrahı (74.250 - 11.137,50)

63.112,50

Hesaplanan gelir vergisi

      53.000 TL için 9.400 TL

      (63.112,50 - 53.000) x %27 = 2.730,38 TL

12.130,38

Yıl içerisinde kesinti yolu ile ödenen vergiler (-)

9.450,00

Ödenecek gelir vergisi (12.130,38 - 9.450)

2.680,38


Örnek 7

Gerçek kişi (G) sahip olduğu gayrimenkulü iş yeri olarak bir ticari işletmeye kiraya vermiştir. Kira tutarı 2021 yılı için aylık net 8.100 TL olarak belirlenmiştir. Kiracı en son Mayıs 2021 kirasını ödemiş ve ay sonunda dükkânı boşaltmıştır. Dükkân, 2021 sonuna kadar kiraya verilememiştir. Mal sahibinin başka bir geliri bulunmamaktadır.

Kiracı, aylık ödemeleri yaparken ayrıca kira tutarlarını %10* oranına göre brütleştirmiş ve bulunan tutarlar üzerinden kestiği vergileri (tevkifat) vergi dairesine yatırmıştır. Vergilerin ödendiğine dair belgeler mal sahibine verilmiştir.

* Söz konusu dönemde 3319 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı uyarınca tevkifat oranları %10 olarak uygulanmıştır.

Brütleştirme ve tevkifat hesabı

Yüzde 10 tevkifat oranına göre 2021 yılında (5 aylık) elde edilen iş yeri kira gelirinin brüt tutarı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

 

   40.500

40.500

 

Yıllık brüt kira =

-------------- =

----------- =

45.000 TL

 

 (1 - 0,20)

   0,90

 

 

Kesilen vergi (tevkifat) tutarı = 45.000 x %10 = 4.500 TL

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

Gerçek kişi (G)’nin 2021 yılında elde ettiği ve kiracı tarafından vergi kesintisine tabi tutulmuş olan 45.000 TL’lik brüt iş yeri kirası, 2021 yılı için belirlenen 53.000 TL’lik beyan sınırının altında kaldığından gelir vergisi beyannamesi vermeyecektir. Kaynakta kesilen (tevkif edilen) 4.500 TL’lik vergi nihai vergi olarak kabul edilmektedir.

Örnek 8

Emekli Bay (H) sahip olduğu gayrimenkulü, basit usulde vergilendirilen bir mükellefe iş yeri olarak aylık 800 TL’ye kiraya vermiştir. Bu işlemden dolayı 2021 yılında 9.600 TL (800 x 12) kira geliri elde etmiştir. Kiracı tarafından kira ödenirken herhangi bir vergi kesintisi (tevkifat) yapılmamıştır.

Mal sahibinin emekli maaşı ile bu kiradan başka bir geliri ve kiraya ilişkin belgeli gideri bulunmamaktadır (götürü gider yöntemi kullanılacaktır).

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

  • Basit usulde vergilendirilen mükelleflerin iş yerleri için ödedikleri kiradan tevkifat yapma (vergi kesme) zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu yüzden söz konusu kiracı da kirasını öderken vergi kesintisi yapmamıştır.
  • İş yeri kira gelirleri için geçerli olan 53.000 TL’lik beyan sınırı, kiracı tarafından vergi kesintisi yapılmış olan kiralar için geçerlidir. Bu nedenle vergi kesintisine tabi olmayan iş yeri kira gelirleri için bu beyan sınırından yararlanılması mümkün değildir. 2021 yılında tevkifata tabi olmayan iş yeri kira gelirlerinde beyan sınırı 2.800 TL olarak uygulanmaktadır.
  • Emekli Bay (H) tarafından 2021 yılında elde edilen 9.600 TL’lik iş yeri kirası, aynı yıl için belirlenen 2.800 TL’lik beyan sınırını aştığından, tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.

Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı

İş yeri kira bedeli (Gayrisafi hasılat)

9.600

İstisna tutar (-) (İş yeri olduğu için)

---

Kalan tutar

9.600

İndirilebilecek giderler (9.600 x %15) (-)

1.440

Gelir vergisi matrahı (9.600 - 1.440)

8.160

Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi (%15)

1.224


C. Konut ve iş yerinden elde edilen kira gelirlerinin beyanı

Hem konuttan hem de iş yerinden kira alınması durumunda öncelikle konut kirasının beyan edilip edilmeyeceği kontrol edilmelidir. Buna göre, istisna uygulaması kapsamında olan mükelleflerin, 2021 yılında tahsil ettikleri konut kira bedelleri 7.000 TL’den fazla ise bu tutarı aşan gelirin beyan edilmesi gerekmektedir.

İstisnayı aşan konut kira geliri ile tevkifata tabi tutulmuş olan iş yeri kira gelirinin brüt tutarının toplamı 53.000 TL’lik beyan sınırını aşıyorsa, bu beyannameye iş yeri kira gelirinin de dâhil edilmesi gerekmektedir. Toplam 53.000 TL’den az ise sadece konut kira geliri beyan edilecek, iş yeri kira geliri beyannameye dâhil edilmeyecektir.

İstisna uygulamasından yararlanabilecek olan mükelleflerce konuttan elde edilen kira gelirinin 7.000 TL’den az olması durumunda ise bu kez sadece iş yerinden elde edilen tevkifata tabi tutulmuş kira gelirinin brüt tutarı 53.000 TL ile karşılaştırılacaktır. Bu tutardan daha az bir gelir elde edilmesi durumunda iş yeri kira geliri de beyan edilmeyecek, 53.000 TL’den fazla olması durumunda ise sadece iş yeri kira geliri beyan edilecektir.

Yukarıdaki istisna veya beyan sınırını aşan kira gelirleri dolayısıyla beyanname verilmesi durumunda, geliri elde eden kişinin tercihi doğrultusunda götürü veya gerçek gider yöntemlerinden biri seçilerek safi irat bulunacak ve üzerinden gelir vergisi tarifesine göre gelir vergisi hesaplanacaktır.

İş yeri kira gelirlerinin beyanı sırasında beyanname üzerinde hesaplanan vergiden, kiracı tarafından yıl içerisinde kesilen vergiler (tevkifat) mahsup edilecektir.

Örnek 9

Gerçek kişi (İ)’nin 2021 yılında elde ettiği kira gelirleri, bu gelirler üzerinden ilgili kişi veya kurumlarca yapılan stopaj tutarları ve elde edilen net gelirlere ilişkin bilgilere aşağıda yer verilmiştir. Bu kişinin başka bir gel iri ve kiraya ilişkin belgeli gideri bulunmamaktadır (götürü gider yöntemi kullanılacaktır).

Gelir türü

Brüt kira (TL)

Stopaj (TL)

Net kira (TL)

Konut kira geliri

24.000

---

24.000

İş yeri kira geliri

42.000

5.250*

36.750

Toplam

66.000

5.250

60.750


* Aylık brüt 3.500 TL olan iş yeri kirasından Ocak-Eylül 2021 döneminde 3319, 4063 ve 4311 sayılı Cumhurbaşkanı Kararları uyarınca %10 oranında (31.500 x %10 = 3.150 TL), Ekim-Aralık 2021 döneminde ise %20 oranında (10.500 x %20 = 2.100 TL) tevkifat yapılmıştır. (Kiralar her ayın başında ödenmektedir.)

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

  • Konut olarak kiraya verilen gayrimenkulden 2021 yılında elde edilen 24.000 TL’lik kira geliri, 7.000 TL’lik istisna tutarından fazla olduğundan, istisnayı aşan tutarın beyan edilmesi gerekmektedir.
  • 2021 yılında elde edilen gelirler toplamı olan 66.000 TL, 2021 yılı için geçerli olan 190.000 TL’lik sınırı aşmadığından, konut kira gelirinin beyanı sırasında 7.000 TL’lik istisnadan yararlanılabilecektir.
  • Götürü gider olarak kira gelirinin %15’ini indirebilecektir.

Beyan sınırı ile karşılaştırma

Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat)

24.000

İstisna tutar (-)

7.000

İstisna sonrası kalan konut kira geliri (1)

17.000

Brüt iş yeri kira geliri (2)

42.000

Beyan sınırı ile karşılaştırılacak toplam gelir (1+2)

59.000


İş yerinden elde edilen stopaj yoluyla vergilendirilmiş (brüt) kira tutarı, tek başına, 2021 yılında 53.000 TL olarak uygulanan beyan sınırının altında kalmaktadır. Ancak iş yeri kira gelirinin beyannameye dâhil edilip edilmeyeceğinin tespiti sırasında, stopaj yolu ile vergilendirilmiş olan iş yeri kira geliri (brüt) ile istisna sonrası kalan konut kira gelirinin toplamının dikkate alınması gerekmektedir. Buna göre 59.000 TL (17.000 + 42.000), 2021 yılı için belirlenen 53.000 TL’lik beyan sınırını aştığından, konut kira geliri dolayısıyla verilen beyannameye, iş yeri kirası da dâhil edilecektir.

Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı

Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat)

24.000

İstisna tutar (-)

7.000

İstisna sonrası kalan konut kira geliri (24.000 - 7.000)

17.000

Brüt iş yeri kira geliri

42.000

Toplam GMSİ (17.000 + 42.000)

59.000

Götürü gider (59.000 x %15) (-)

8.850

Gelir vergisi matrahı (59.000 - 8.850)

50.150

Hesaplanan gelir vergisi

      24.000 TL için 3.600 TL

      (50.150 - 24.000) x %20 = 5.230 TL

8.830

Yıl içerisinde kesinti yolu ile ödenen vergiler (tevkifat) (-)

5.250

Ödenecek gelir vergisi (8.830 - 5.250)

3.580


Örnek 10

Serbest meslek erbabı Bayan (J) 2021 yılında serbest meslek faaliyeti kapsamında 160.000 TL tahsil etmiş ve bu tutar üzerinden ödemeyi yapanlarca %20 oranında 32.000 TL (160.000 x %20) vergi kesintisi (tevkifat) yapılmıştır. Mükellefin bu faaliyeti ile ilgili olarak yapmış olduğu ve GVK’nın 68. maddesi kapsamında indirebileceği giderleri 50.000 TL’dir.

Bayan (J) ayrıca konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulden 2021 yılında 18.000 TL ve iş yeri olarak kiraya verdiği gayrimenkulden de 2021/1-7 döneminde brüt 28.000 TL kira geliri elde etmiştir. Kiracı tarafından iş yeri için söz konusu dönemde ödenen kiralar üzerinden 2.800 TL (28.000 x %10*) gelir vergisi tevkifatı yapılmıştır. 8. aydan yıl sonuna kadar iş yeri boş kalmıştır. Kira gelirlerinin beyanında götürü gider yöntemini kullanacaktır.

* Söz konusu dönemde 3319 ve 4063 sayılı Cumhurbaşkanı Kararları uyarınca tevkifat oranları %10 olarak uygulanmıştır.

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

  • Mükellef (J) serbest meslek kazancını beyan etmek zorundadır. Serbest meslek erbabı olduğu için konut kira gelirleri için uygulanan 7.000 TL’lik istisnadan da yararlanamaz.
  • Mükellef (J) tarafından konut ve brüt iş yeri kira gelirlerinin toplamı olan 46.000 TL’lik (18.000 + 28.000) gayrimenkul sermaye iradının da serbest meslek faaliyeti dolayısıyla verilen beyannameye dâhil edilmesi gerekmektedir.  Götürü gider olarak konut ve iş yeri kira gelirinin %15’ini indirebilecektir.

Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı

Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat)

18.000

İstisna tutar (-)

---

İstisna sonrası konut kirası

18.000

İş yeri kira bedeli (Brüt)

28.000

Toplam GMSİ (18.000 + 28.000)

46.000

Götürü gider (46.000 x %15) (-)

6.900

Beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı (46.000 - 6.900)

39.100

Beyana tabi serbest meslek kazancı (160.000 - 50.000)

110.000

Gelir vergisi matrahı (39.100 + 110.000)

149.100

Hesaplanan gelir vergisi

      130.000 TL için 30.190 TL

      (149.100 - 130.000) x %35 = 6.685 TL

36.875

Mahsup edilecek vergiler (32.000 + 2.800) (-)

34.800

Ödenecek gelir vergisi (36.875 - 34.800)

2.075


D. Kira geliri ve menkul sermaye iradının beyanı

2021 yılında 53.000 TL olarak uygulanan “beyan sınırı”, Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş olmak şartıyla; beyana tabi menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarının toplamı için geçerlidir. Başka bir anlatımla beyan sınırı ile karşılaştırma yapılırken, Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş olan gayrimenkul sermaye iratları ile beyana tabi menkul sermaye iratlarının toplamının dikkate alınması gerekmektedir.

Örnek 11

  • Bay (K) 2020 yılında satın aldığı gayrimenkulü aynı yıl iş yeri olarak bir şirkete kiraya vermiş, 2020 yılında elde ettiği kira gelirini beyan ederken “götürü gider” yöntemini seçmiştir. 2021 yılı için söz konusu iş yerinin kirası aylık brüt 3.000 TL olarak belirlenmiştir. Kiracı, ödediği kiralar üzerinden; Ocak-Eylül 2021 döneminde 3319, 4063 ve 4311 sayılı Cumhurbaşkanı Kararları uyarınca %10 oranında (27.000 x %10 = 2.750 TL), Ekim-Aralık 2021 döneminde ise %20 oranında (9.000 x %20 = 1.800 TL) tevkifat yapılmıştır. (Kiralar her ayın başında ödenmektedir.)
  • Bay (K) ayrıca elinde bulundurduğu (Y) A.Ş. hisse senetlerinden 2021/Nisan ayında 80.000 TL tutarında brüt kâr payı (temettü) elde etmiştir. (Y) A.Ş. tarafından bu kâr dağıtımı sırasında brüt kâr payı üzerinden %15* oranında vergi kesintisi yapılmış, kesinti sonrası kalan 68.000 TL tutarındaki net kâr payı Bay (K)’nin banka hesabına yatırılmıştır.

* Bu oran 4936 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (RG: 22.12.2021) ile 22.12.2021 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere %10’a düşürülmüştür.

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

  • Mükellefler tarafından kira gelirlerinin beyanı sırasında götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda bu usulden 2 yıl dönülememektedir. Bay (K) 2020 yılında “götürü gider” yöntemini seçmiş olduğundan, 2021 yılında, gerçek gider usulüne göre daha fazla indirebileceği bir gider olsa dahi, yine “götürü gider” yöntemini seçmek zorundadır. Bu yöntemde kira gelirinin %15’ini gider olarak indirebilecektir.
  • Hisse senetlerinden elde edilen brüt temettü gelirlerinin %50’si gelir vergisinden istisnadır. Bu gelirlerin yarısı istisna olarak değerlendirildikten sonra kalan tutar, stopaja tabi tutulmuş menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile birlikte 2021 yılı için geçerli olan 53.000 TL’lik beyan sınırı ile karşılaştırılır. 53.000 TL’lik beyan sınırından daha az ise beyan edilmesine gerek yoktur. Fazla olduğu takdirde, istisna sonrası kâr payı tutarının tamamının beyan edilmesi gerekir.

Beyan sınırı ile karşılaştırma

Brüt temettü tutarı

80.000

İstisna tutar (80.000 / 2) (-)

40.000

İstisna sonrası kalan temettü (MSİ) (1)

40.000

Yıllık brüt iş yeri kira geliri (3.000 x 12) (GMSİ) (2)

36.000

Beyan sınırı ile karşılaştırılacak toplam gelir (1+2)

76.000


Tek tek bakıldığında, brüt iş yeri kira gelirinin de istisna sonrası kalan temettü gelirinin de 53.000 TL’lik beyan sınırının altında olduğu görülmektedir. Ancak bu gelirlerin beyannameye dâhil edilip edilmeyeceğinin tespiti sırasında, yukarıdaki şekilde hesaplanan toplam tutarın (76.000 TL) dikkate alınması gerekmektedir. Buna göre 76.000 TL, 2021 yılı için belirlenen 53.000 TL’lik beyan sınırını aştığından, bu iki gelirin de beyannameye dâhil edilmesi gerekmektedir.

Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı

Yıllık brüt iş yeri kira geliri (GMSİ)

36.000

İstisna tutar (-) (İş yeri olduğu için)

---

Kalan kira geliri

36.000

Götürü gider (36.000 x %15) (-)

5.400

Beyana tabi GMSİ (36.000 - 5.400)

30.600

İstisna sonrası kalan brüt temettü (MSİ)

40.000

Gelir vergisi matrahı (30.600 + 40.000)

70.600

Hesaplanan gelir vergisi

      53.000 TL için 9.400 TL

      (70.600 - 53.000) x %27 = 4.752 TL

14.152

 

Yıl içerisinde kesinti yoluyla ödenen vergiler (-)

    - İş yeri kirasından (2.750 + 1.800 = 4.550 TL)

    - Kâr payından (80.000 x %15 = 12.000 TL)

16.550

Ödenecek gelir vergisi (14.152 - 16.550)

0

İade alınacak gelir vergisi (16.550 - 14.152)

2.398


E. Özel okul ücreti ve sağlık sigorta primlerinin beyannamede indirimi

Gelir Vergisi Kanunu’nun 89. maddesinde, gelir türüne bakılmaksızın beyannamede bildirilen gelirden yapılacak indirimler sayılmıştır. Bunlardan biri de eğitim harcamalarıdır. Eğitim harcamalarının;

  • Türkiye’de yapılması,
  • Gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi,
  • Beyan edilen gelirin %10’unu aşmaması,

şartlarıyla indirimi mümkün bulunmaktadır.

Bir diğer indirim ise beyan edilen gelirin %15’ini ve asgari ücretin yıllık tutarını (2021’de 42.930 TL) aşmamak şartıyla, mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait hayat sigortalarına ödenen primlerin %50’si ile sağlık, ölüm, kaza, hastalık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primleridir. Ancak ödenen bu primlerin beyannamede indirim olarak dikkate alınabilmesi için ücret geliri elde edenlerin ücretlerinden indirilmemiş olması gerektiği de unutulmamalıdır.

Diğer indirim kalemlerine ilişkin açıklamalar Rehber’in “VIII/D. Beyanname üzerinde yararlanılabilecek indirimler” başlıklı bölümünde dikkatinize sunulmaktadır.

Örnek 12

Bayan (L) çalıştığı iş yerinden 2021 yılında stopaj yoluyla vergilendirilmiş 120.000 TL brüt ücret geliri elde etmiştir. Ayrıca konut olarak aylık 2.500 TL’den kiraya verdiği gayrimenkulden de aynı yıl 30.000 TL (2.500 x 12) kira almıştır. Başka geliri olmayan Bayan (L) beyan sırasında götürü gider yöntemini kullanmaktadır.

Bayan (L) aynı yıl Türkiye’deki bir özel okulda okuyan çocuğu için 20.000 TL okul ücreti ödemiştir. Özel okul kurumlar vergisi mükellefidir ve faturası alınmıştır. Ayrıca aynı yılda kendisi, eşi ve çocukları için 6.000 TL tutarında sağlık sigortası primi ödemiştir. Ödenen primler ücretin safi tutarının tespitinde indirim olarak dikkate alınmamıştır.

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

  • 2021 yılında, tek işverenden elde edilen tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücret geliri 650.000 TL’nin altında olduğundan bu gelir beyan edilmeyecektir.
  • Konut olarak kiraya verilen gayrimenkulden Bayan (L)’nin 2021 yılında elde ettiği kira geliri, 7.000 TL’lik istisna tutarından fazla olduğundan beyan edilmesi gerekmektedir.
  • 2021 yılında elde edilen gelirler toplamı olan 150.000 TL (120.000 + 30.000), 2021 yılı için geçerli olan 190.000 TL’lik sınırı aşmadığından, kira gelirinin beyanı sırasında 7.000 TL’lik istisnadan yararlanılabilecektir.
  • Götürü gider olarak kira gelirinin %15’ini indirebilecektir.

Beyannamede indirimler

  • Bayan (L) tarafından ödenen 20.000 TL’lik okul ücreti yukarıda sayılan şartları taşıdığından beyan edilen gelirin %10’u ile sınırlı olmak şartıyla, beyanname üzerinde beyan edilen gelirden indirilebilecektir.
  • Ödenen 6.000 TL’lik sağlık sigortası primi 2021 yılında uygulanan yıllık asgari ücret tutarından (42.930 TL) az olduğundan, beyan edilen gelirin %15’ine kadar olan kısmı, beyanname üzerinde beyan edilen gelirden indirilebilecektir.

Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı

Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat)

30.000

İstisna tutar (-)

7.000

İstisna sonrası kalan konut kira geliri (30.000 - 7.000)

23.000

Götürü gider (23.000 x %15) (-)

3.450

Beyan edilecek gayrimenkul sermaye iradı (23.000 - 3.450)

19.550

Diğer indirimler (-)

    - Eğitim masrafları (19.550 x %10 = 1.955)

    - Sağlık sigortası (19.550 x %15 = 2.932,50)

4.887,50

Gelir vergisi matrahı (19.550 - 4.887,50)

14.662,50

Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi (%15)

2.199,38