Skip to Content
vergiresim

Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi 2020

V. Kira gelirlerinde istisna ve beyan sınırı uygulamaları

A. İstisna ve beyan sınırı arasındaki farklar

İstisna, vergi kanunları uyarınca bazı gelirlerin vergi dışı bırakılmasıdır. Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesi uyarınca, gerçek kişiler tarafından 2020 yılında konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirlerin 6.600 TL’si gelir vergisinden istisnadır. Buna göre örneğin, 2020 yılı içerisinde 2.500 TL konut kira geliri elde eden bir kişi bu gelirini beyan etmeyecektir.

2020 yılında iş yerlerinden elde edilen ve tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan kira gelirleri için ise 49.000 TL’lik bir beyan sınırı söz konusudur. Örneğin bir kişi, kiraya verdiği iş yerinden 2020 yılında 20.000 TL brüt gelir elde ettiyse ve kiracı tarafından kiralar üzerinden vergi kesintisi (tevkifat) yapıldıysa, bu gelir de beyan edilmeyecektir. Buraya kadar istisna ile beyan sınırı arasında bir fark yok gibi görünmektedir.

Fark yukarıda belirtilen istisna ve beyan sınırlarından fazla gelir elde edildiğinde ortaya çıkmaktadır. Örneğin bir gerçek kişinin, konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulden 2020 yılında 8.000 TL kira geliri elde ettiğini varsayalım. Bu durumda söz konusu gelirin 6.600 TL’si gelir vergisinden istisna olduğundan, istisna tutarı aşan kısım beyan edilecektir.Yani bu kişi tarafından 2020 yılına ilişkin beyannamede, hesaplanan 1.400 TL’lik (8.000 - 6.600) gelirden, giderler düşüldükten sonra kalan tutar beyan edilecektir.

2020 yılında 60.000 TL brüt iş yeri kira geliri elde eden bir kişi ise bu tutar 49.000 TL’lik beyan sınırını aştığı için, aşan kısmı değil, gelirin tamamı olan 60.000 TL’yi beyan etmek zorundadır. Beyan edilecek tutarın tespitinde bu gelirden sadece giderler (gerçek veya götürü) düşülecektir. İstisna ve beyan sınırı arasındaki fark bu örneklerle daha net anlaşılmaktadır.

B. Konut kira gelirlerinde istisna uygulaması

1. İstisnanın uygulanacağı gelirler ve istisna tutarı

Kira gelirlerinde sadece, gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesinden sağlanan hasılat için bir istisna uygulaması söz konusudur. İstisna tutar, her yıl yeniden belirlenmektedir. 2020 yılında elde edilen konut kira gelirleri için bu istisna 6.600 TL olarak uygulanmaktadır.

Bu nedenle sahibi oldukları meskenlerden 2020 yılında elde ettikleri (tahsil ettikleri) kira gelirleri toplamı 6.600 TL’den az olanlar, bu gelirleri için beyanname vermeyeceklerdir. Bu tutarı aşan konut kira gelirleri elde edilmesi durumunda ise aşan tutarın beyan edilmesi gerekmektedir.

İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller ile hakların kiralanmasından elde edilen gelirler için istisna uygulaması söz konusu değildir.

a. Ortak konuttan elde edilen kiralarda istisna uygulaması

Aynı konuta birden fazla kişinin sahip olması durumunda (karı-koca olmaları durumu değiştirmez), 2020 yılında bunların her birinin hissesine düşen kira payının, 6.600 TL’yi aşması halinde yıllık gelir vergisi beyannamesi verme zorunluluğu doğmaktadır. Toplam kira bedeli istisna tutarının üzerinde olsa bile, her bir ortağın payına düşen gelirin 6.600 TL’lik istisnanın altında kalması durumunda, ortaklardan hiçbiri yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeyecektir.

b. Birden fazla konuttan elde edilen kiralarda istisna uygulaması

Bir kişi tarafından beyan edilmesi gereken kira gelirlerinin toplamına tek bir istisna tutarının uygulanacağı unutulmamalıdır. Dolayısıyla birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde, bunların her biri için ayrı ayrı istisnadan yararlanılması mümkün değildir. Bu durumda olan kişiler, sahip oldukları tüm konutlardan elde ettikleri kira gelirleri toplamı için tek bir istisna tutarından yararlanabileceklerdir.

Örnek

Sahibi bulunduğu 5 adet konutu kiraya veren bir kişi, bu konutlardan 2020 yılında toplam 80.000 TL kira geliri elde ettiğinde, 73.400 TL’den (80.000 - 6.600) giderleri de düştükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanan vergiyi ödeyecektir.

c. Yıl içerisinde kiraya verilen konutlarda istisna uygulaması

Kiralama yılın başında ya da içinde, ne zaman yapılmış olursa olsun, o yıl elde edilen kira gelirinden istisna tutarın tamamı (2020 yılı için 6.600 TL) düşülebilir.

Örnek

2020 yılının ağustos ayında aylık 2.000 TL’ye kiraya verilen bir konuttan, yıl sonuna kadar (5 aylık sürede), 10.000 TL kira geliri elde edilmiş olsun. Gayrimenkul sahibinin bu gelirini, istisna tutarının üzerinde olması sebebiyle beyan etmesi gerekmektedir. Yılın sadece 5 aylık döneminde elde edilmiş olmasına rağmen bu tutardan, 6.600 TL’lik istisnanın tamamını indirebilir.

Götürü gider yönteminin seçilmiş olması durumunda ödenecek vergi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat)

10.000

İstisna tutar (-)

6.600

İstisna sonrası kalan konut kira geliri (10.000 - 6.600)

3.400

Götürü gider (3.400 x %15) (-)

510

Gelir vergisi matrahı (3.400 - 510)

2.890

Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi (%15)

433,50


2. İstisna uygulamasından yararlanamayacak olan mükellefler

Sadece, gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesinden sağlanan hasılat için geçerli olan ve 2020 yılında 6.600 TL olarak uygulanan istisnadan yararlanamayacak olan mükellefleri aşağıdaki şekilde sıralayabiliriz:

a. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar,

b. İstisna haddi üzerinde konut kira geliri elde edilip beyan etmeyen veya eksik beyan edenler,

c. İstisna haddinin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın, elde ettikleri gelirlerin (ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar) gayri safi tutarları toplamı 180.000 TL’yi aşanlar.

Örnek

Bir çalışan 2020 yılında tek işverenden stopaj yoluyla vergilendirilmiş brüt 170.000 TL ücret geliri, bankadan yine stopaj yoluyla vergilendirilmiş 16.000 TL tutarında mevduat faizi ve konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulden 15.600 TL kira geliri elde etmiştir. Bu kişinin başka bir geliri ve kiraya ilişkin belgeli gideri bulunmamaktadır.

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

  • 2020 yılında tek işverenden elde edilen ve tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan ücret geliri, 600.000 TL’nin altında olduğundan beyan edilmeyecektir.
  • Mevduat faizleri de GVK’nın geçici 67. maddesi kapsamında stopaj yoluyla vergilendirilmiş olduğundan, tutarı ne olursa olsun yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmeyecektir.
  • Konut kira geliri 2020 yılı için belirlenen 6.600 TL’lik istisna tutarından fazla olduğundan, bu gelirin beyan edilmesi gerekmektedir.
  • 2020 yılında elde edilen toplam 201.600 TL’lik (170.000 + 16.000 + 15.600) gelir, 2020 yılı için geçerli olan 180.000 TL’lik sınırı aştığından, konut kira gelirinin beyanında 6.600 TL’lik istisnadan yararlanılamayacaktır.

Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı

Gayrisafi hasılat

15.600

İstisna tutar (-)

---

Kalan tutar

15.600

Götürü gider (15.600 x %15) (-)

2.340

Gelir vergisi matrahı (15.600 - 2.340)

13.260

Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi (%15)

1.989


C. İşyeri kira gelirlerinde beyan sınırı uygulaması

1. Beyan sınırının uygulandığı gelirler ve tutarı

Kira gelirlerinde istisna uygulaması sadece konutlardan elde edilen kira gelirleri için geçerlidir. İşyerinin kiraya verilmesinden elde edilen gelirlere bu istisna uygulanamaz. Ancak beyanname verilmeyecek gelirlerin sayıldığı Gelir Vergisi Kanunu’nun 86. maddesinde, iş yeri kira gelirleri için geçerli olan ve “beyan sınırı” olarak adlandırılan bir uygulama yer almaktadır.

Söz konusu madde uyarınca, Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş olmak şartıyla, beyana tabi menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarının 2020 yılı için 49.000 TL’nin altında kalması durumunda, bu gelirler beyan edilmeyecektir. Söz konusu gelirlerin bu tutarı aşması durumunda ise tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.

Buna göre 2020 yılında iş yeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen ve üzerinden vergi kesilmiş olan kiraların brüt tutarının (stopaj dâhil) 49.000 TL’yi aşması halinde, bu gelirin tamamının yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir. Bu durumda beyan edilecek tutar, gelirin 49.000 TL’yi aşan kısmı değil, tamamı olacaktır.

Gayrimenkulün sahibi tarafından tahsil edilen net iş yeri kira gelirinin, brüt tutarının hesaplanmasına ilişkin açıklama ve örnekler Rehber’in “IV/F. Net olarak anlaşılan kira ödemelerinde tevkifat uygulaması” başlıklı bölümünde dikkatinize sunulmaktadır.

Vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirlerinde (Örneğin basit usuldeki mükellefe kiraya verilen iş yerinden elde edilen kira gelirleri) ise söz konusu beyan sınırı 2.600 TL olarak uygulanmaktadır. Buna göre basit usule tabi mükelleflere kiraya verilen iş yerlerinden 2020 yılında elde edilen ve bu kişiler tarafından vergi tevkifatı yapılmamış olan kira gelirlerinin 2.600 TL’yi aşması durumunda tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.

2. Beyan sınırı uygulaması

İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden 2020 yılında elde edilen ve üzerinden vergi kesilmiş olan kira bedellerinin, beyan sınırının (49.000 TL) altında olması durumunda, bu gelirlerin beyan edilmesi söz konusu değildir. Kira gelirinin beyan sınırını aşması durumunda ise tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.

49.000 TL’lik beyan sınırının hesabında iş yeri kira gelirlerinin yanında, Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş olan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile istisna sonrası kalan konut kira gelirlerinin toplamının dikkate alınması gerekmektedir.

Örnek

Gerçek kişi (E) kiraya vermiş olduğu konuttan 2020 yılında 14.400 TL (1.200 x 12) kira tahsil etmiştir. Ayrıca (E) sahibi bulunduğu iş yerini de aylık brüt 3.000 TL’den bir şirkete kiralamıştır. 2020 yılında kiracı şirket tarafından her ay kira ödenirken %20 oranında 600 TL (3.000 x %20) vergi kesintisi yapılarak, aylık net 2.400 TL kira tutarı (E)’nin banka hesabına yatırılmıştır. Başka geliri olmayan mükellef tarafından götürü gider yöntemi seçilmiştir.

(E) tarafından konuttan elde edilen 14.400 TL’lik kira geliri 2020 yılı için geçerli olan 6.600 TL’lik istisna tutarından fazla olduğundan, aşan kısım için gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekmektedir.

Bu beyannameye iş yeri kira gelirinin dâhil edilip edilmeyeceğine ilişkin olarak; elde edilen brüt iş yeri kira geliri ile istisna sonrası konut kira gelirinin toplamının 2020 yılı için geçerli olan 49.000 TL’lik beyan sınırı ile karşılaştırılması gerekmektedir.

Konut kira geliri

14.400

İstisna tutar (-)

6.600

İstisna sonrası kalan konut kira geliri (1)

7.800

Brüt iş yeri kira geliri (3.000 x 12) (2)

36.000

Beyan sınırı ile karşılaştırılacak toplam gelir (1+2)

43.800


Stopaj yolu ile vergilendirilmiş olan iş yeri kira geliri (brüt) ile istisna sonrası kalan konut kira gelirinin toplamı olan 43.800 TL, 2020 yılı için belirlenen 49.000 TL’lik beyan sınırının altında kaldığından, iş yerinden elde edilen kira geliri, konut kirası için verilen beyannameye dâhil edilmeyecektir. İşyeri kirası üzerinden kesilen vergiler (tevkifat) iş yeri sahibi açısından nihai vergi kabul edilecektir.

Buna göre konut kirası için verilecek gelir vergisi beyannamesi kapsamında ödenmesi gereken vergi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

Konut kira geliri

14.400

İstisna tutar (-)

6.600

İstisna sonrası kalan konut kira geliri (14.400 - 6.600)

7.800

Götürü gider (7.800 x %15) (-)

1.170

Gelir vergisi matrahı (7.800 - 1.170)

6.630

Hesaplanan (Ödenecek) gelir vergisi (%15)

994,50