VIII. Konut ve işyeri kira gelirlerinin vergilendirilmesine ilişkin örnekler
96. Konut olarak kiraya verilen gayrimenkulden sağlanan gelirler nasıl beyan edilir?
Konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden 2012 yılında elde edilen kira gelirinin 3.000 TL'si gelir vergisinden istisnadır. Bu tutardan daha az bir kira geliri elde edildiği durumda beyanname verilmez. Ticari, zirai veya serbest meslek kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar bu istisnadan yararlanamazlar.
2012 yılında istisna tutarını aşan konut kira geliri elde edilmesi durumunda, gayrisafi hasılattan önce istisna tutarı (3.000 TL) düşülmekte, daha sonra da kişi götürü gider usulünü seçmiş ise kalan kısmın % 25'i gider olarak indirim konusu yapılmaktadır. Kişinin, gerçek gider usulünü seçmiş olması halinde ise istisnadan sonra kalan kısımdan, sadece istisna dışındaki gayrisafi hasılata isabet eden giderler düşülebilmektedir. (Bu konuya ilişkin örnekli açıklamalar 41 ve 48. soruların cevaplarında yer almaktadır.)
Bu şekilde hesaplanan vergi matrahına, 2012 yılında geçerli olan gelir vergisi tarifesinde gösterilen vergi oranları uygulanmak suretiyle, ödenecek gelir vergisine ulaşılmaktadır.
Örnek
- Ücretli Bay (A) 2012 yılında satın aldığı konutu 1 Aralık 2012 tarihinde aylık 1.900 TL'ye kiraya vermiştir. Beyana tabi başka bir geliri bulunmamaktadır.
Konut olarak kiraya verilen gayrimenkulden 2012 yılında elde edilen kira geliri 3.000 TL'lik istisna tutarının altında olduğunda, Bay (A) bu geliri dolayısıyla beyanname vermeyecektir.
- Bu kişinin söz konusu konuttan 2012 yılında 12 aylık 22.800 TL (1.900 x 12) kira geliri elde ettiğini varsayalım. Bay (A)'nın, indirimi kabul edilen türden gerçek giderleri toplamı 9.000 TL'dir. Kişinin, gerçek veya götürü gider usulünü seçmiş olması halinde vergi matrahları ile ödenecek gelir vergisi tutarları aşağıda gösterilmiştir.
Gerçek gider usulü
| Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat) | 22.800,00 |
| İstisna tutar (-) | 3.000,00 |
| Kalan tutar (22.800 - 3.000) | 19.800,00 |
| İndirilebilecek giderler [(19.800 / 22.800) x 9.000] (-) | 7.815,79 |
| Gelir vergisi matrahı (19.800 - 7.815,79) | 11.984,21 |
| Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi 10.000 TL için 1.500 TL (11.984,21 - 10.000) x % 20 = 396,84 TL | 1.896,84
|
Götürü gider usulü
| Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat) | 22.800,00 |
| İstisna tutar (-) | 3.000,00 |
| Kalan tutar (22.800 - 3.000) | 19.800,00 |
| İndirilebilecek giderler (19.800 x % 25) (-) | 4.950,00 |
| Gelir vergisi matrahı (19.800 - 4.950) | 14.850,00 |
| Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi 10.000 TL için 1.500 TL (14.850 - 10.000) x % 20 = 970 TL | 2.470,00
|
97. İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden sağlanan gelirler nasıl beyan edilir?
Türkiye'de tevkifata tabi tutulmuş olmak şartıyla, beyana tabi menkul ve gayrimenkul sermaye iratları için her yıl için belirlenen "beyan sınırı" söz konusudur. Bu sınır ilgili yıl gelir vergisi tarifesinin 2. gelir dilimidir. Buna göre belirtilen gelirlere uygulanacak beyan sınırı 2012 yılı için 25.000 TL olmaktadır.
2012 yılında; Türkiye'de tevkifata tabi tutulmuş menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarının toplamı 25.000 TL'nin altında ise işyeri kira gelirinin beyan edilmesine gerek yoktur. Bu tutarın aşılması durumunda ise geliri elde eden kişinin tercihi doğrultusunda götürü veya gerçek gider yöntemlerinden biri seçilerek safi irat bulunacak ve üzerinden gelir vergisi tarifesine göre gelir vergisi hesaplanacaktır.
İşyeri kira gelirlerinde herhangi bir istisna uygulaması söz konusu olmadığından, gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, giderin tamamının indirilmesi mümkündür.
Yukarıdaki şekilde hesaplanan ve beyan sınırını aşan gelirin, beyan edilmesi durumunda, beyanname üzerinde hesaplanan gelir vergisinden, kiracı tarafından yıl içerisinde kesilen vergiler (tevkifat) mahsup edilir.
Örnek
- Gerçek kişi (B) bir alışveriş merkezindeki dükkanını anonim şirkete kiraya vermiştir. Kira tutarı aylık net 5.000 TL olarak belirlenmiştir. Kiracı şirket tarafından söz konusu net kira tutarı mal sahibinin banka hesabına düzenli olarak yatırılmıştır. Kiraların ödendiği aylarda ayrıca bu kira tutarları % 20 oranına göre brütleştirilmiş ve bulunan tutarlar üzerinden hesaplanan tevkifatlar kiracı tarafından vergi dairesine yatırılmıştır. Vergilerin ödendiğine dair belgeler mal sahibine verilmiştir.
- Gerçek kişi (B) tarafından söz konusu dükkan 2011 yılında alınmış ve 2011 yılı safi irat hesaplanması sırasında "götürü gider" yöntemi kullanılmıştır.
Brütleştirme ve tevkifat hesabı
Net ödenen tutarın brüt tutarını bulmak için aşağıdaki formül kullanılmaktadır.
|
| Net tutar |
| Brüt tutar = | ----------------------- |
|
| (1 - tevkifat oranı) |
Buna göre 5.000 TL'lik net kiranın brüt tutarı, % 20'lik tevkifat oranına göre aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.
|
| 12 x 5.000 | 60.000 |
|
| Yıllık brüt kira = | -------------- = | ----------- = | 75.000 TL |
|
| (1 - 0,20) | 0,80 |
|
Kesilen vergi (tevkifat) tutarı = 75.000 x % 20 =15.000 TL
Beyan edilecek gelir ve ödenecek vergi hesabı
Gerçek kişi (B) tarafından 2012 yılında elde edilen 75.000 TL'lik brüt işyeri kirası, 2012 yılı için belirlenen 25.000 TL'lik beyan sınırını aştığından, tamamının beyan edilmesi gerekmektedir. Beyanname üzerinde hesaplanan gelir vergisinden, kiracı şirket tarafından yıl içerisinde kesilen 15.000 TL tutarındaki vergiler (tevkifat) mahsup edilecektir. Ayrıca 2011 yılında götürü gider yöntemi kullanılmış olduğundan, 2012 yılı gelir vergisi hesabında da götürü gider yönteminin kullanılması gerekmektedir.
| Gayrisafi hasılat | 75.000,00 |
| İstisna tutar (-) (İşyeri olduğu için) | --- |
| Kalan tutar | 75.000,00 |
| İndirilebilecek giderler (75.000 x % 25) (-) | 18.750,00 |
| Gelir vergisi matrahı (75.000 - 18.750) | 56.250,00 |
| Hesaplanan gelir vergisi 25.000 TL için 4.500 TL (56.250 - 25.000) x % 27 = 8.437,50 TL | 12.937,50
|
| Yıl içerisinde kesinti yolu ile ödenen vergiler (-) | 15.000,00 |
| Ödenecek gelir vergisi (12.937,50 - 15.000) | 0,00 |
| İade alınacak gelir vergisi (15.000 - 12.937,50) | 2.062,50 |
98. Hem konut hem de işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden sağlanan gelirler nasıl beyan edilir?
- Hem konuttan hem de işyerinden kira alınıyorsa öncelikle konut kirasının beyan edilip edilmeyeceği kontrol edilmelidir. Buna göre yıllık konut kirası 3.000 TL'den fazla ise bu gelirin beyan edilmesi gerekir. 3.000 TL'lik istisna tutarı aşan konut kira geliri ile brüt işyeri kira gelirinin toplamı, 25.000 TL'lik beyan sınırını aşıyorsa, bu beyannameye işyeri kira gelirinin de dahil edilmesi gerekmektedir. Bu toplam 25.000 TL'den az ise sadece konut kira geliri beyan edilecek, işyeri kira geliri beyannameye dahil edilmeyecektir.
- Konuttan elde edilen kira gelirinin 3.000 TL'den az olması durumunda ise bu kez sadece işyerinden elde edilen brüt kira geliri 25.000 TL ile karşılaştırılacaktır. Bu tutardan daha az bir gelir elde edilmesi durumunda işyeri kira geliri de beyan edilmeyecek, 25.000 TL'den fazla olması durumunda ise sadece işyeri kira geliri beyan edilecektir.
Yukarıdaki istisna veya beyan sınırını aşan kira gelirleri dolayısıyla beyanname verilmesi durumunda, geliri elde eden kişinin tercihi doğrultusunda götürü veya gerçek gider yöntemlerinden biri seçilerek safi irat bulunacak ve üzerinden gelir vergisi tarifesine göre gelir vergisi hesaplanacaktır. İşyeri kira gelirlerinin beyanı sırasında beyanname üzerinde hesaplanan vergiden, kiracı tarafından yıl içerisinde kesilen vergiler (tevkifat) mahsup edilecektir.
Örnek
- Gerçek kişi (C)'nin 2012 yılında elde ettiği kira gelirleri, bu gelirler üzerinden ilgili kişi veya kurumlarca yapılan stopaj tutarları ve elde edilen net gelirlere ilişkin bilgilere aşağıda yer verilmiştir. Götürü gider yöntemi tercih edilmiştir.
| Gelir türü | Brüt kira (TL) | Stopaj (TL) | Net kira (TL) |
| Konut kira geliri | 13.200 | --- | 13.200 |
| İşyeri kira geliri | 18.000 | 3.600 | 14.400 |
| Toplam | 31.200 | 3.600 | 27.600 |
Konut olarak kiraya verilen gayrimenkulden 2012 yılında elde edilen 13.200 TL'lik kira geliri 3.000 TL'lik istisna tutarını aştığından, aşan kısmın beyan edilmesi gerekir.
Beyan sınırı ile karşılaştırma
| Konut kira geliri | 13.200 |
| İstisna tutar (-) | 3.000 |
| İstisna sonrası kalan konut kira geliri (1) | 10.200 |
| Brüt işyeri kira geliri (2) | 18.000 |
| Beyan sınırı ile karşılaştırılacak toplam gelir (1+2) | 28.200 |
Tek başına işyerinden elde edilen stopaj yoluyla vergilendirilmiş (brüt) kira tutarı, 2012 yılı için 25.000 TL olarak belirlenmiş olan beyan sınırının altında kalmaktadır. Ancak işyeri kira gelirinin beyannameye dahil edilip edilmeyeceğinin tespiti sırasında, stopaj yolu ile vergilendirilmiş olan işyeri kira geliri (brüt) ile istisna sonrası kalan konut kira gelirinin toplamının dikkate alınması gerekmektedir. Buna göre (10.200 + 18.000 =) 28.200 TL, 2012 yılı için belirlenen 25.000 TL'lik beyan sınırını aştığından, konut kira geliri dolayısıyla verilen beyannameye, işyeri kira geliri de dahil edilecektir.
Beyan edilecek gelir ve ödenecek vergi hesabı
| Konut kira geliri | 13.200 |
| İstisna tutar (-) | 3.000 |
| İstisna sonrası kalan konut kira geliri (13.200 - 3.000) | 10.200 |
| Brüt işyeri kira geliri | 18.000 |
| Toplam GMSİ (10.200 + 18.000) | 28.200 |
| Götürü gider (28.200 x % 25) (-) | 7.050 |
| Gelir vergisi matrahı (28.200 - 7.050) | 21.150 |
| Hesaplanan gelir vergisi 10.000 TL için 1.500 TL (21.150 - 10.000) x % 20 = 2.230 TL | 3.730
|
| Yıl içerisinde kesinti yolu ile ödenen vergiler (tevkifat) (-) | 3.600 |
| Ödenecek gelir vergisi (3.730 - 3.600) | 130 |
99. Kira geliri yanında beyana tabi menkul sermaye iradı elde edilmesi halinde vergileme nasıl yapılır?
Yukarıda açıkladığımız "beyan sınırı", Türkiye'de tevkifata tabi tutulmuş olmak şartıyla, beyana tabi menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarının toplamı için geçerlidir. Başka bir anlatımla 2012 yılı için 25.000 TL olarak uygulanan beyan sınırı ile karşılaştırma yapılırken, Türkiye'de tevkifata tabi tutulmuş olan gayrimenkul sermaye iratları ile beyana tabi menkul sermaye iratlarının toplamının dikkate alınması gerekmektedir.
Örnek
- Bay (D) 2011 yılı başında satın aldığı gayrimenkulü aynı yıl işyeri olarak bir şirkete kiraya vermiş, 2011 yılında elde ettiği kira gelirini beyan ederken "götürü gider" yöntemini seçmiştir. 2012 yılı için söz konusu işyerinin kirası aylık brüt 1.500 TL olarak belirlenmiştir. Kiracı tarafından her ay kira üzerinden 300 TL tevkifat yapılmış ve Bay (D)'ye aylık net 1.200 TL kira ödenmiştir.
- Bay (D) ayrıca elinde bulundurduğu (Y) A.Ş. hisse senetlerinden 2012 yılında 40.000 TL tutarında brüt kâr payı (temettü) elde etmiştir. (Y) A.Ş. tarafından bu kâr dağıtımı sırasında brüt kâr payı üzerinden % 15 oranında vergi kesintisi yapılmış, kesinti sonrası kalan 34.000 TL tutarındaki net kâr payı Bay (D)'nin banka hesabına yatırılmıştır.
Mükellefler tarafından gayrimenkul sermaye iratlarının beyanı sırasında götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda bu usulden 2 yıl dönülememektedir. Bay (D) 2011 yılında "götürü gider" yöntemini seçmiş olduğundan, 2012 yılında, gerçek gider usulüne göre daha fazla indirebileceği bir gider olsa dahi, yine "götürü gider" yöntemini seçmek zorundadır.
2012 yılında hisse senetlerinden elde edilen brüt temettü gelirlerinin % 50'si gelir vergisinden istisnadır. Bu gelirlerin yarısı istisna olarak değerlendirildikten sonra kalan tutar, stopaja tabi tutulmuş menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile birlikte 25.000 TL'lik beyan sınırı ile karşılaştırılır. 25.000 TL'lik beyan sınırından daha az ise beyan edilmesine gerek yoktur. Fazla olduğu taktirde, istisna sonrası kâr payı tutarının tamamının beyan edilmesi gerekir.
Beyan sınırı ile karşılaştırma
| Elde edilen temettü geliri (Brüt) | 40.000 |
| İstisna tutar (40.000 / 2) (-) | 20.000 |
| İstisna sonrası kalan temettü (MSİ) (1) | 20.000 |
| Yıllık brüt işyeri kira geliri (1.500 x 12) (GMSİ) (2) | 18.000 |
| Beyan sınırı ile karşılaştırılacak toplam gelir (1+2) | 38.000 |
Tek tek bakıldığında, brüt işyeri kira gelirinin de, temettü gelirinin de 25.000 TL'lik beyan sınırının altında olduğu görülmektedir. Ancak bu gelirlerin beyannameye dahil edilip edilmeyeceğinin tespiti sırasında, yukarıdaki şekilde hesaplanan toplam tutarın (38.000 TL) dikkate alınması gerekmektedir. Buna göre 38.000 TL, 2012 yılı için belirlenen 25.000 TL'lik beyan sınırını aştığından, bu iki gelirin de beyannameye dahil edilmesi gerekmektedir.
Beyan edilecek gelir ve ödenecek vergi hesabı
| Yıllık brüt işyeri kira geliri (GMSİ) | 18.000 |
| Götürü gider (18.000 x % 25) (-) | 4.500 |
| Beyana tabi GMSİ (18.000 - 4.500) | 13.500 |
| İstisna sonrası kalan brüt temettü (MSİ) | 20.000 |
| Gelir vergisi matrahı (13.500 + 20.000) | 33.500 |
| Hesaplanan gelir vergisi 25.000 TL için 4.500 TL (33.500 - 25.000) x % 27 = 2.295 TL | 6.795
|
| Yıl içerisinde kesinti yoluyla ödenen vergiler (-) - İşyeri kirasından kesilen (18.000 x % 20 = 3.600) - Kâr payı üzerinden kesilen (40.000 x % 15 =6.000) | 9.600 |
| Ödenecek gelir vergisi (6.795 - 9.600) | 0 |
| İade alınacak gelir vergisi (9.600 - 6.795) | 2.805 |
100. Ödenen özel okul ücretleri ile bireysel emeklilik katkı paylarının beyannamede indirimi nasıl yapılır?
- Ücretli Bay (E) konut olarak aylık 2.800 TL'den kiraya verdiği gayrimenkulden 2012 yılında (2.800 x 12 =) 33.600 TL kira geliri elde etmiştir. Beyan sırasında götürü gider yöntemini kullanmaktadır.
- Bay (E) aynı yıl özel okulda okuyan çocuğu için 20.000 TL okul ücreti ödemiştir. Özel okul kurumlar vergisi mükellefidir ve faturası alınmıştır. Ayrıca aynı yıla ilişkin olarak kendisi adına bireysel emeklilik şirketine 6.000 TL bireysel emeklilik katkı payı ödemiştir.
Beyan edilecek gayrimenkul sermaye iradının tespiti
Konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden 2012 yılında elde edilen kira gelirinin 3.000 TL'si gelir vergisinden istisnadır. Bay (E)'nin aldığı kira bu tutarı aştığından, istisnayı aşan kısım için beyanname vermesi gerekmektedir. İstisna sonrası kalan tutar üzerinden % 25 oranında hesaplanan götürü gider düşüldükten sonra kalan tutar, gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan edilecektir.
Beyannamede indirimler
Gelir Vergisi Kanunu'nun 89. maddesinde, gelir türüne bakılmaksızın beyannamede bildirilen gelirden yapılacak indirimler sayılmıştır. Bunlardan biri eğitim harcamalarıdır. Buna göre eğitim harcamalarının, Türkiye'de yapılması, gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi ve beyan edilen gelirin % 10'unu aşmaması şartıyla indirimi mümkün bulunmaktadır. Ödenen 20.000 TL'lik okul ücreti de bu şartları taşıdığından beyan edilen gelirin % 10'u ile sınırlı olmak şartıyla, beyannamede beyan edilen gelirden indirilebilecektir.
Bir diğeri ise beyan edilen gelirin % 10'unu ve asgari ücretin yıllık tutarını aşmamak şartıyla, bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı paylarıdır. Ödenen 6.000 TL'lik bireysel emeklilik katkı payı 2012 yılında uygulanan yıllık asgari ücret tutarından (10.962 TL) az olduğundan, beyan edilen gelirin % 10'una kadar olan kısmı, beyannamede beyan edilen gelirden indirilebilecektir.
Beyan edilecek gelir ve ödenecek vergi hesabı
| Konut kira geliri | 33.600 |
| İstisna tutar (-) | 3.000 |
| İstisna sonrası kalan konut kira geliri (33.600 - 3.000) | 30.600 |
| Götürü gider (30.600 x % 25) (-) | 7.650 |
| Beyan edilecek gayrimenkul sermaye iradı (30.600 - 7.650) | 22.950 |
| Diğer indirimler (-) - Eğitim masrafları (22.950 x % 10 = 2.295) - Bireysel emeklilik katkı payı (22.950 x % 10 = 2.295) | 4.590 |
| Gelir vergisi matrahı (22.950 - 4.590) | 18.360 |
| Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi 10.000 TL için 1.500 TL (18.360 - 10.000) x % 20 = 1.672 TL | 3.172
|
  |