VI. Kira gelirlerinde istisna ve beyan sınırı uygulamaları
70. Kira gelirinde istisna tutarı ne kadardır?
İstisna uygulaması, sadece, gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesinden sağlanan hasılat için söz konusudur. İstisna tutar, her yıl yeniden belirlenmektedir. 2012 yılında mesken olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen kira gelirlerinin 3.000 TL'si gelir vergisinden istisnadır. Bu istisna tutarı 2013 yılında elde edilen gelirler için 3.200 TL olarak uygulanacaktır.
İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller ile hakların kiralanmasından elde edilen gelirler için istisna uygulaması söz konusu değildir.
71. İstisna tutarının altında kalan gelirler için beyanname verilir mi?
Gelir Vergisi Kanunu'nun 86. maddesinde, istisna tutarlarının altında kalan kazanç ve iratlar için beyanname verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. Bu nedenle sahibi oldukları meskenlerden 2012 yılında elde ettikleri (tahsil ettikleri) kira gelirleri toplamı 3.000 TL'yi aşmayanlar, yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeyeceklerdir.
Aynı konuta birden fazla kişinin sahip olması durumunda, 2012 yılında bunların her birinin hissesine düşen kira payının, 3.000 TL'yi aşması halinde yıllık gelir vergisi beyannamesi verme zorunluluğu doğacaktır. Toplam kira bedeli istisna tutarının üzerinde olsa bile, her bir ortağın payına düşen gelirin 3.000 TL'lik istisnanın altında kalması durumunda, ortaklardan hiç biri için yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmeyecektir.
72. Konut kira geliri elde eden herkes bu istisnadan yararlanabilir mi?
Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden 2012 yılında elde edilen hasılatın 3.000 TL'si gelir vergisinden istisnadır. Ancak istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi hallerinde, bu istisnadan yararlanılması mümkün değildir.
Ayrıca ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar bu istisnadan faydalanamazlar.
1 Ocak 2013 tarihinden itibaren elde edilen konut kira gelirlerine uygulanmak üzere 6322 Sayılı Kanun ile Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesine yeni bir hüküm eklenerek, istisna uygulamasındaki bu sınırlamanın kapsamı genişletilmiştir.
Buna göre konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden 2013 yılında 3.200 TL'den fazla bir gelir elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 94.000 TL'yi aşanlar da bu istisnadan yararlanamayacaklardır.
Örnek
Bir çalışan 2013 yılında tek işverenden stopaj yoluyla vergilendirilmiş 85.000 TL ücret geliri, bankadan yine stopaj yoluyla vergilendirilmiş 5.000 TL tutarında mevduat faizi ve konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulden 7.200 TL kira geliri elde etmiştir. Bu kişinin başka bir geliri ve kiraya ilişkin belgeli gideri bulunmamaktadır.
Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar
- 2013 yılında tek işverenden elde edilen ve stopaj yoluyla vergilendirilmiş ücretler ile GVK geçici 67. madde kapsamında yine stopaj yoluyla vergilendirilmiş mevduat faizleri, tutarı ne olursa olsun yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmez.
- Konut kira geliri 2013 yılı için belirlenen 3.200 TL'lik istisna tutarından fazla olduğundan beyan edilmesi gerekmektedir.
- 2013 yılında elde edilen toplam (85.000 + 5.000 + 7.200 =) 97.200 TL'lik gelirin, 94.000 TL'yi aşması nedeniyle, 7.200 TL'lik konut kira gelirinin beyanında istisnadan yararlanılamayacaktır.
Gelirin beyanı
| Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat) | 7.200 |
| İstisna tutar (-) | --- |
| Kalan | 7.200 |
| Götürü gider (7.200 x % 25) (-) | 1.800 |
| Beyan edilecek kira geliri (7.200 - 1.800) | 5.400 |
Ancak yine hatırlatmakta fayda görüyoruz ki, bu düzenleme 2013 yılında elde edilecek kira gelirleri için geçerli olduğundan, 2012 yılı için Mart 2013'te verilecek gelir vergisi beyannamelerinde bir değişikliğe neden olmamaktadır. Bu beyannamelerde eskiden olduğu gibi, ticari, zirai veya serbest meslek faaliyeti kapsamında beyanname vermek zorunda olanlar dışındaki gerçek kişiler, elde ettikleri diğer gelirlerin tutarına bakmaksızın, konut kira gelirlerinin beyanı sırasında 3.000 TL'lik istisnadan yararlanabileceklerdir.
73. Birden fazla sayıda konutunu kiraya verenler, bunların her biri için ayrı ayrı istisnadan yararlanabilirler mi?
Bir kişi tarafından beyan edilmesi gereken kira gelirlerinin toplamına tek bir istisna tutarı uygulanabilir. Dolayısıyla birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde, bunların her biri için ayrı ayrı istisnadan yararlanılması mümkün değildir. Bu durumda olan kişiler, sahip oldukları tüm konutlardan elde ettikleri kira gelirleri toplamı için tek bir istisna tutarından yararlanabileceklerdir.
Örneğin sahibi bulunduğu 5 adet konutu kiraya veren bir kişi, bu konutlardan 2012 yılında toplam 60.000 TL kira geliri elde ettiğinde, (60.000 - 3.000 =) 57.000 TL'den giderleri de düştükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanan vergiyi ödeyecektir.
74. Kira geliri elde edilen konutun birden fazla kişiye ait olması halinde, istisna nasıl uygulanır?
Kira geliri elde edilen konutun birden fazla kişiye ait olması durumunda (bunların karı-koca olmaları durumu değiştirmez), konuta sahip olan ve elde ettiği kira geliri için beyanname vermek zorunda olan her kişi belirlenen istisna tutarından ayrı ayrı yararlanabilir.
Örnek:
Eşler % 50 oranında ortak oldukları bir konutu aylık 2.200 TL'ye kiraya vermişlerdir. 2012 yılında bu konuttan toplam (2.200 x 12=) 26.400 TL kira almışlardır. Ayrı ayrı verecekleri beyannamelerinde her ikisi de götürü gider usulünü seçmişlerdir. Buna göre Bay (A) ve Bayan (B)'nin 1-25 Mart 2013 döneminde verecekleri gelir vergisi beyannamesi uyarınca ödeyecekleri vergi aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır.
|
| Bay (A) | Bayan (B) |
| Gayrisafi hasılat (26.400 / 2) | 13.200,00 | 13.200,00 |
| İstisna tutar (-) | 3.000,00 | 3.000,00 |
| Kalan (13.200 - 3.000) | 10.200,00 | 10.200,00 |
| Götürü gider (10.200 x % 25) (-) | 2.550,00 | 2.550,00 |
| Gelir vergisi matrahı (10.200 - 2.550) | 7.650,00 | 7.650,00 |
| Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi (% 15) | 1.147,50 | 1.147,50 |
75. Yıl içinde kiraya verilen konut için istisna nasıl uygulanır?
Kiralama yılın başında ya da içinde, ne zaman yapılmış olursa olsun, o yıl elde edilen kira gelirinden istisna tutarın tamamı düşülebilir. Örneğin Eylül ayında aylık 1.500 TL'ye kiraya verilen bir konuttan, yıl sonuna kadar (4 aylık sürede), 6.000 TL kira geliri elde edilmiş olsun. Gayrimenkul sahibinin bu gelirini, istisna tutarının üzerinde olması sebebiyle beyan etmesi gerekmektedir. Yılın sadece 4 aylık döneminde elde edilmiş olmasına rağmen bu tutardan, 3.000 TL'lik istisnanın tamamını indirebilecektir. Götürü gider yönteminin seçilmiş olması durumunda ödenecek vergi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.
| Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat) | 6.000,00 |
| İstisna tutar (-) | 3.000,00 |
| İstisna sonrası kalan konut kira geliri (6.000 - 3.000) | 3.000,00 |
| Götürü gider (3.000 x % 25) (-) | 750,00 |
| Gelir vergisi matrahı (3.000 - 750) | 2.250,00 |
| Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi (% 15) | 337,50 |
76. İşyerinden elde edilen kira gelirleri için de istisna uygulaması var mı?
İstisna sadece konutlardan elde edilen kira gelirleri için geçerlidir. İşyerinin kiraya verilmesinden elde edilen gelirlere bu istisna uygulanamaz. Ancak beyanname verilmeyecek gelirlerin sayıldığı Gelir Vergisi Kanunu'nun 86. maddesinde "beyan sınırı" olarak tanımlayabileceğimiz bir uygulama yer almaktadır.
Buna göre Türkiye'de tevkifata tabi tutulmuş olmak şartıyla, beyana tabi menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarının 2012 yılı için 25.000 TL'nin altında kalması durumunda, bu gelirler beyan edilmeyecektir. Söz konusu gelirlerin bu tutarı aşması durumunda ise tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.
Sözü geçen beyan sınırı 2013 yılı gelirlerine 26.000 TL olarak uygulanacaktır.
77. İstisna ile beyan sınırı aynı şey değil mi, aralarındaki fark nedir?
İstisna vergi kanunları uyarınca bazı gelirlerin vergi dışı bırakılmasıdır. Örneğin gerçek kişiler tarafından 2012 yılında konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirlerin 3.000 TL'si gelir vergisinden istisnadır. Buna göre örneğin, 2012 yılı içerisinde 2.500 TL konut kira geliri elde eden bir kişi bu gelirini beyan etmeyecektir.
İşyerinden elde edilen kira geliri için ise 25.000 TL'lik bir beyan sınırı söz konusudur. Örneğin bir kişi kiraya verdiği işyerinden 2012 yılında 22.000 TL brüt gelir elde ettiyse ve bu gelir üzerinden ödemeyi yapan kiracı tarafından tevkifat (vergi kesintisi) yapıldıysa, bu gelir de beyan edilmeyecektir. Buraya kadar istisna ile beyan sınırı arasında bir fark yok gibi görünmektedir.
Fark yukarıda belirtilen istisna ve beyan sınırlarından fazla gelir elde edildiğinde ortaya çıkmaktadır. Örneğin bir gerçek kişi tarafından konut olarak kiraya verilen gayrimenkulden 2012 yılında 8.000 TL kira geliri elde edildiğini varsayalım. Bu durumda söz konusu gelirin 3.000 TL'si gelir vergisinden istisna olduğundan, istisna tutarı aşan kısım beyan edilecektir. Yani bu kişi tarafından 2012 yılına ilişkin beyannamede, hesaplanan (8.000 - 3.000 =) 5.000 TL'lik gelirden, giderler düşüldükten sonra kalan tutar beyan edilecektir.
2012 yılında 30.000 TL brüt işyeri kira geliri elde eden bir kişi ise bu tutar 25.000 TL'lik beyan sınırını aştığı için, aşan kısmı değil, gelirin tamamı olan 30.000 TL'yi beyan edecektir. Beyan edilecek tutarın tespitinde bu gelirden sadece giderler (gerçek veya götürü) düşülecektir. Yukarıdaki örneklerden istisna ve beyan sınırı arasındaki fark anlaşılmaktadır.
78. İşyeri kira gelirlerinde beyan sınırı nasıl uygulanıyor?
2012 yılında işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen kira gelirinin brüt tutarının (stopaj dahil) 25.000 TL'yi aşması halinde, bu gelirin yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir. Bu durumda beyan edilecek tutar, gelirin 25.000 TL'yi aşan kısmı değil, tamamı olmaktadır.
Gayrimenkulün sahibi tarafından tahsil edilen net işyeri kira gelirinin, brüt tutarının hesaplanmasına ilişkin açıklama ve örneklerimiz 27 ve 97. soruların cevaplarında dikkatinize sunulmaktadır.
79. Hem konut hem de işyeri kira geliri olan bir kişi, istisna ve beyan sınırını nasıl dikkate almalıdır?
Konut olarak kiraya verilen gayrimenkulden 2012 yılında, 3.000 TL'den fazla kira geliri elde edilmesi durumunda, 3.000 TL'lik istisna tutarı aşan gelirin beyan edilmesi gerekmektedir. Bu beyannameye işyeri kira gelirinin dahil edilip edilmeyeceği konusu ise aşağıdaki şekilde değerlendirilecektir.
Türkiye'de tevkifata tabi tutulmuş olmak şartıyla, beyana tabi menkul ve gayrimenkul sermaye iratları toplamının 2012 yılı için 25.000 TL'yi aşması durumunda, söz konusu gelirlerin beyan edilmesi gerekmektedir. 25.000 TL'lik beyan sınırı ile yapılacak karşılaştırmada, tevkifat yolu ile vergilendirilmiş olan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile istisna sonrası kalan konut kira gelirlerinin toplamının dikkate alınması gerekmektedir.
Örnek
Gerçek kişi (A) kiraya vermiş olduğu konuttan 2012 yılında (450 x 12 =) 5.400 TL kira geliri tahsil etmiştir. Ayrıca (A) sahibi bulunduğu işyerini de aylık brüt 1.600 TL'den bir şirkete kiralamıştır. 2012 yılında kiracı şirket tarafından her ay kira ödenirken % 20 oranında (1.600 x % 20 = 320) tevkifat (vergi kesintisi) yapılarak, aylık net 1.280 TL kira tutarı (A)'nın banka hesabına yatırılmıştır. Mükellef tarafından götürü gider yöntemi benimsenmiştir.
(A) tarafından konuttan elde edilen 5.400 TL'lik kira geliri 2012 yılı için geçerli olan 3.000 TL'lik istisna tutarından fazla olduğundan, aşan kısım için gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekmektedir.
Bu beyannameye işyeri kira gelirinin dahil edilip edilmeyeceğine ilişkin olarak elde dilen brüt işyeri kira geliri ile istisna sonrası konut kira gelirinin toplamının 2012 yılı için geçerli olan 25.000 TL'lik beyan sınırı ile karşılaştırılması gerekmektedir.
| Konut kira geliri | 5.400 |
| İstisna tutar (-) | 3.000 |
| İstisna sonrası kalan konut kira geliri (1) | 2.400 |
| Brüt işyeri kira geliri (1.600 x 12) (2) | 19.200 |
| Beyan sınırı ile karşılaştırılacak toplam gelir (1+2) | 21.600 |
Buna göre stopaj yolu ile vergilendirilmiş olan işyeri kira geliri (brüt) ile istisna sonrası kalan konut kira gelirinin toplamı olan 21.600 TL, 2012 yılı için belirlenen 25.000 TL'lik beyan sınırının altında kaldığından, işyerinden elde edilen kira geliri, konut kirası için verilen beyannameye dahil edilmeyecektir. İşyeri kirası üzerinden kesilen vergiler (tevkifat) işyeri sahibi açısından nihai vergi kabul edilecektir.
Konut kirası için verilecek gelir vergisi beyannamesi kapsamında ödenmesi gereken vergi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.
| Konut kira geliri | 5.400 |
| İstisna tutar (-) | 3.000 |
| İstisna sonrası kalan konut kira geliri (5.400 - 3.000) | 2.400 |
| Götürü gider (2.400 x % 25) (-) | 600 |
| Gelir vergisi matrahı (2.400 - 600) | 1.800 |
| Hesaplanan (Ödenecek) gelir vergisi (% 15) | 270 |
   |