Skip to Content
vergiresim

Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi 2012

III. Kira gelirinin elde edilmesi ve gayrisafi hasılata dahil olan unsurlar

30.         "Gayrisafi hasılat" ne demektir?

Gayrisafi hasılat, GVK'nın 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesinden, bir takvim yılı içinde, o yıla veya geçmiş yıllara ilişkin olarak, nakit veya aynî olarak tahsil edilen kira bedellerini ifade eder.

Örneğin ücretli çalışan biri tarafından kiraya verilen bir konuttan 2012 yılında 15.000 TL kira geliri elde edilmiştir. 2012 yılında tahsil edilen bu tutarın;

- 7.800 TL'si 2012 yılına,
- 7.200 TL'si ise 2011 yılına,

ilişkindir. Başka bir deyişle kiracı eski yıla ilişkin borcunu da 2012 yılında ödemiştir.

Yukarıdaki hüküm gereği 2012 yılında elde edilen gayrisafi hasılat 15.000 TL olarak kabul edilecektir. 2011 yılında tahsil edilmeyen kira gelirinin 2011 yılında beyan edilmesine gerek yoktur. Tahsil edildiği yılın gayrisafi hasılat tutarına önceki yıllara ilişkin olarak tahsil edilen tutarların da dahil edilmesi gerektiğinden, 2011 ve 2012 yılına ilişkin olarak 2012 yılında tahsil edilen kiraların toplamı olan 15.000 TL, 2012 yılına ilişkin beyannamede beyan edilecektir.

31.        Kiralama sırasında ödenen peştemallıklar gayrisafi hasılata dahil midir?

Zaman zaman karşılaşılan ve adına "hava parası" da denilen peştemallıklar, gayrimenkul sermaye iradının bir unsuru değildir. Bu ödemeler, aranan koşulları taşıması halinde, "diğer kazanç ve irat" olarak yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyana ve vergiye tabidirler. Dolayısıyla peştemallıklar, GMSİ'nın hesaplanmasında, gayrisafi hasılata dahil edilmez.

32.        Kiranın banka aracılığıyla ödenme zorunluluğu var mı?

İşyeri kiralamalarında, herhangi bir tutar sınırlaması olmaksızın kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerin, banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı (PTT) Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunluluğu vardır. Konutlarda ise bu zorunluluk her bir konut için 500 TL ve üzerindeki kira ödeme ve tahsilatları için geçerlidir.

Banka veya PTT Genel Müdürlüğü aracı kılınmak suretiyle, para yatırma veya havale, çek veya kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinde, bu belgeler tevsik edici belge kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da aynı kapsamdadır.

Söz konusu zorunluluklara uymayanlara Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 355. maddesinde mükellefiyet türüne göre ayrı olarak belirlenen tutarlardan az olmamak üzere, her bir işlem için bu işleme konu tutarın % 5'i oranında özel usulsüzlük cezası kesilir.

33.        Hangi durumlarda kira geliri tahsil edilmiş sayılır?

  • Bilgisine girmiş olması kaydıyla, gayrimenkul sermaye iradı sahibi adına, bankaya, kamu müessesesine, icra dairesine, notere veya postaya para yatırılması,
  • Kira alacağının, kiracının talebi doğrultusunda başka bir kişiye devredilmesi veya kiracıya olan borçla takas edilmesi,

hallerinde, kira geliri tahsil edilmiş sayılır. Görüldüğü gibi gayrimenkul sermaye iradında elde etme, fiili tasarrufu ifade eden "tahsilat esası"na bağlanmıştır.

34.        Kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği durumlarda, gayrisafi hasılat nasıl hesaplanır?

Kira bedelinin miktarı gibi ödemenin yapılacağı para cinsi de taraflar arasında serbestçe belirlenebilir. Kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği durumlarda, gayrisafi hasılat, bedelin tahsil edildiği tarihte geçerli olan T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru kullanılmak suretiyle Türk Lirasına çevrilerek hesaplanır.

Örneğin 2012/Eylül ayının başında aylık 2.000 ABD Doları'na kiraya verilen bir gayrimenkulden, 6 Eylül 2012'de ilk aylık kira tutarı tahsil edilmiştir. 6 Eylül 2012 tarihinde Merkez Bankası döviz alış kuru 1 $ = 1,8152 TL'dir. Buna göre Eylül ayında elde edilen kira bedelinin TL karşılığı (2.000 x 1,8152 =) 3.630,40 TL olarak hesaplanacaktır.

35.        Tahsil edilmemiş kira bedelleri için beyanname verilir mi?

Gayrimenkul sermaye iradında elde etme "tahsil esası"na bağlanmış olduğu için, herhangi bir sebeple tahsil edilmemiş olan kira bedelleri yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmez.

Örneğinbir emekli tarafından aylık 900 TL'ye kiraya verilen bir konuttan, 2012 yılında 10.800 TL kira alınması beklenirken, sadece 3 aylık kira bedeli olan 2.700 TL tahsil edilebilmiştir. 2012 yılında tahsil edilen tutar, konut kira gelirlerinde aynı yıl için belirlenen 3.000 TL'lik istisna tutarının altında kaldığından, bu gelirin beyanı söz konusu olmayacaktır.

2013 yılında aynı konuttan aylık 1.000 TL'lik kira tutarına ek olarak, 2012 yılından kalan kira tutarlarının da tahsil edildiği varsayımına göre, 2013 yılında elde edilen gayrisafi hasılat aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.

 2013 yılı kira geliri (1.000 x 12) 12.000
 2012 yılı kira geliri (900 x 9) 8.100
 Toplam gayrisafi hasılat 20.100


20.100 TL tutarındaki toplam gayrisafi hasılattan, 2013 yılı için geçerli olan 3.200 TL'lik istisna tutarı ile giderler düşüldükten sonra kalan tutarın, 2013 yılına ilişkin gelir vergisi beyannamesi ile 25 Mart 2014 tarihine kadar beyan edilmesi gerekmektedir.

36.        Aynî olarak tahsil edilen kira bedellerinin değeri nasıl tespit edilir?

Bazı durumlarda kira bedelinin nakit olarak değil de ayın (TDK: nesne) olarak tahsil edildiği görülmektedir. Ayın olarak tahsil edilen kiraların beyanında dikkate alınacak tutarın, Vergi Usul Kanunu'nun emsal bedele ilişkin düzenlemeleri kapsamında tespit edilmesi gerekmektedir.

37.        Mobilyalı olarak kiraya verilen gayrimenkullerde gayrisafi hasılat nasıl belirlenir?

Bir gayrimenkulün mobilyalı olarak kiraya verilmesi ile mobilyasız olarak kiraya verilmesi arasında, gayrisafi hasılatın tespiti bakımından bir fark yoktur. Yani mobilyalı olarak kiraya verilen gayrimenkuller için alınan kira bedelinin tamamının, gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilerek, gayrisafi hasılata dahil edilmesi gerekir.

38.        Kiracı tarafından, gayrimenkule ilave edilen kıymetler gayrisafi hasılata dahil midir?

Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya gayrimenkulün iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule eklenen kıymetler, kira dönemi sonunda bedelsiz olarak gayrimenkul sahibine bırakılırsa, bu kıymetlerin emsal bedeli devir tarihi itibarıyla aynî olarak elde edilmiş kira bedeli sayılır.

Örneğin emekli Bay (A)'nın sahibi bulunduğu apartman dairesini konut olarak kiraya verdiğini kabul edelim. Bay (A) uzun yıllardır evinde oturan kiracısı ile 2012 yılı başından itibaren aylık 1.100 TL kiraya anlaşmıştır. Kiracı kendi kusurundan dolayı kullanılamaz hale gelen dairenin ahşap kapısını, 2012/Temmuz ayında değiştirerek yerine çelik kapı taktırmıştır. Ancak kiracının Eylül ayında tayini çıkmış ve çelik kapı bedelini ev sahibinden tahsil etmeden, 30 Eylül 2012 tarihinde evi boşaltmıştır. Kiracı bütün kiralarını da zamanında ödemiştir. Ev sahibi 1 Kasım'da evini tekrar kiraya vermiş ve yeni kiracıdan Kasım ve Aralık aylarına ilişkin toplam 2.400 TL kira tahsil etmiştir.

Ev sahibi kiracı tarafından taktırılmış olan çelik kapının değerinin tespiti için Takdir Komisyonuna başvurmuş ve Takdir Komisyonu tarafından çelik kapının değeri 1.500 TL olarak belirlenmiştir. Bu durumda ev sahibi tarafından 2012 yılında elde edilen gayrisafi hasılat aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.

 İlk kiracıdan tahsil edilen kiralar (1.100 x 9) 9.900
 Çelik kapının emsal bedeli 1.500
 İkinci kiracıdan tahsil edilen kiralar (1.200 x 2) 2.400
 Toplam gayrisafi hasılat 13.800


39.     Kira peşin tahsil edilirse, tahsil edildiği yılın geliri olarak mı değerlendirilir?

Gelecek yıllara ilişkin peşin tahsil edilen kiralar, ilgili oldukları yılın/yılların geliri olarak dikkate alınır. Bu nedenle bu tutarlar tahsil edildikleri yılın gayrisafi hasılatına dahil edilmezler.

Ancak bu uygulamanın iki istisnası vardır. Ölüm veya memleketi terk halinde peşin tahsil edilen kiraların da, söz konusu olayların meydana geldiği yılın geliri olarak beyan edilip, vergilendirilmesi gerekmektedir.

Bay (A) sahip olduğu gayrimenkulü 2012 yılının başında aylık 1.000 TL'den kiraya vermiş ve kiracıdan 2 yıllık kirayı 2 Ocak 2012 tarihinde peşin olarak tahsil etmiştir. Bu durumda (1.000 x 12 =) 12.000 TL 2012 yılının, (1.000 x 12 =) 12.000 TL de 2013 yılının hasılatı kabul edilecektir. Ancak Bay (A) 2012 yılı içerisinde ölürse veya memleketi terk ederse, tahsil ettiği kira bedelinin tümü (24.000 TL) 2012 yılının hasılatı sayılacaktır.