II. Kira gelirlerinde tevkifat uygulaması
17. Ödedikleri kiralardan tevkifat (stopaj, vergi kesintisi) yapmak zorunda olanlar kimlerdir?
Ticaret şirketleri, iş ortaklıkları ile gerçek gelirlerini beyan etmek zorunda olan ticaret ve serbest meslek erbabı, kiraladıkları mal ve haklar için nakden veya hesaben yaptıkları ödemeler üzerinden, gelir vergisi tevkifatı yapmaya mecburdurlar.
Aynı şekilde; kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonlarını yönetenler ile zirai kazançlarını bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçilerin de, nakden veya hesaben yaptıkları kira ödemeleri üzerinden vergi kesintisi yapmaları gerekmektedir.
Ancak sayılan kişilerin, kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapma yükümlülüklerinin, ticari, zirai veya mesleki faaliyetleri kapsamında yaptıkları kiralamalarla ilgili olduğu unutulmamalıdır. Bunların, kendilerinin ve ailelerinin ikameti amacıyla, mesken olarak kiraladıkları gayrimenkuller için ödedikleri kiralar, gelir vergisi tevkifatına tabi değildir.
Diğer taraftan basit usulde vergilendirilen ticari kazanç sahibi mükellefe işyeri olarak kiralanan gayrimenkulün kira bedeli üzerinden, bu mükellefler tarafından gelir vergisi tevkifatı yapılmamaktadır.
18. Basit usule tabi mükellefin, işyeri kirasını öderken gelir vergisi tevkifatı yapması gerekir mi?
Basit usulde vergilendirilen ticari kazanç sahibi mükellefe işyeri olarak kiralanan gayrimenkulün kira bedeli üzerinden, bu mükellefler tarafından gelir vergisi tevkifatı yapılmamaktadır.
19. Tevkifatın oranı nedir?
İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden sağlanan kira gelirleri üzerinden, Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesine göre % 20 oranında tevkifat yapılması gerekmektedir.
Gayrimenkul sahibi adına kiracı tarafından yapılan bu tevkifat, gayrimenkul sahibinin bu gelirleri dolayısıyla yıllık gelir vergisi beyannamesi vermesi halinde, beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilir.
20. Tevkifat uygulamasının istisnaları nelerdir?
Tevkifat, kiralamaya konu olan mal ve hakların sahiplerinin gelir vergisine mahsuben yapılmaktadır. Dolayısıyla tevkifat uygulaması için kiralamaya konu olan mal ve hakların sahibinin gerçek kişi olması gerekir. Gerçek kişilerin yanı sıra, dernek ve vakıflar gibi kendileri vergi mükellefi olmayan kuruluşlara ve kooperatiflere yapılan kira ödemeleri de gelir vergisi tevkifatı kapsamındadır.
Kurumlar, kamu idare ve müesseseleri, kollektif ve adi komandit şirketlere yapılan kira ödemelerinden gelir vergisi tevkifatı yapılmaz. Keza, ticari işletmeye dahil gayrimenkullerin kira bedelleri üzerinden de gelir vergisi tevkifatı yapılmamaktadır.
21. Lojman olarak kiralanan gayrimenkule ödenen kira bedeli üzerinden tevkifat yapılması gerekir mi?
Kurumlar, Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesinde yer alan mal ve hakların kiralanması karşılığı gerçek kişilere yaptıkları ödemeler üzerinden tevkifat yapmak zorundadırlar. Bir kurum tarafından çalışanlarının lojman olarak kullanması için gerçek kişiden kiralanan gayrimenkul dolayısıyla ödenen kira bedeli üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekmektedir.
22. Dernek ve vakıflar ile kooperatiflere ait gayrimenkullerin kiralanmasında tevkifat yapılması gerekir mi?
Dernek ve vakıflara ya da kooperatiflere ait olup işyeri olarak kiralanan gayrimenkuller için ödenen kiralar üzerinden, ödemeyi yapanlarca, % 20 oranında gelir vergisi tevkifatı yapılması zorunluluğu vardır.
Tevkifat uygulamasında derneğin, kamuya yararlı dernek olması ya da vakfın Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınmış bir vakıf olmasının önemi yoktur. Özel kanunlarında gelir veya kurumlar vergisine ilişkin istisna ve muafiyet hükümleri bulunanlar hariç olmak üzere, tüm dernek ve vakıflara yapılan kira ödemeleri üzerinden belirtilen oranda tevkifat yapılması gerekmektedir.
23. Kısmen işyeri olarak kullanılan konutlar için ödenen kiralar üzerinden stopaj yapılması gerekir mi?
Bir gayrimenkulün hem konut, hem de işyeri olarak kullanılıyor olması durumunda, bu gayrimenkul için ödenen kira bedelinin tamamı üzerinden, GVK'nın 94. maddesi çerçevesinde, gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekir.
24. Emsal kira bedeli esasının uygulanmayacağı hallerde, gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekir mi?
GVK'nın 73. maddesinde, emsal kira bedeli esasının uygulanmayacağı haller (67. sorunun cevabında yer almaktadır) sayılmıştır. Bunlardan ilk 3 tanesinin uygulanabilmesi için gayrimenkulün konut olarak kiraya verilmesi şartı vardır. Konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerle ilgili kira ödemeleri tevkifata tabi değildir. Bu durumda gayrimenkulün 73. maddenin ilk 3 sırasında sayılan kişilere bedelsiz veya emsal bedelden daha düşük bir bedele kiralanması durumunda tevkifat (vergi kesintisi) yapılması söz konusu olmayacaktır.
Gayrimenkulün 4. sırada sayılan kamu kurum ve kuruluşlarına bedelsiz olarak kiraya verilmesi durumunda da, kira olarak herhangi bir bedel ödenmediği için tevkifat yapılmayacaktır. Ancak sözü geçen kurum ve kuruluşlara emsal bedelden daha düşük bir bedelle kiraya verilmesi durumunda, ödenen kira bedeli üzerinden, ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekmektedir.
25. Kira bedelleri üzerinden gelir vergisi tevkifatı ne zaman yapılmalıdır?
GVK'nın 94. maddesinde, mal ve hakların kira bedelleri üzerinden yapılması hükme bağlanan gelir vergisi tevkifatının, kira bedelinin ödendiği sırada yapılması gerekir.
Tevkifat yapmakla sorumlu tutulanlar, kira bedelini nakden veya hesaben (avans olarak ödemeler de dahil) ödedikleri aşamada, % 20 oranındaki gelir vergisi tevkifatını da yapmak zorundadırlar.
26. Peşin olarak ödenen kiralarda, tevkifat uygulaması nasıldır?
Kiracılar tarafından peşin ödenen kira bedelleri üzerinden, ödemenin yapıldığı tarihte gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekir. Kesilen bu vergiler de kiranın ödendiği döneme ilişkin olarak ertesi ay verilen muhtasar beyannameye dahil edilecektir.
Örnek
Bay (A) sahibi olduğu gayrimenkulü bir şirkete 2012/Ocak ayı başından geçerli olmak üzere işyeri olarak kiraya vermiştir. Ocak başında imzalanan kira sözleşmesinde aylık kira bedeli 2012 yılı için brüt 2.500 TL ve 2013 yılı için de brüt 2.750 TL olarak belirlenmiştir. 2 yıllık net kira bedeli olan 50.400 TL Ocak 2012'de peşin olarak mal sahibine ödenmiştir.
2 yıllık kira bedeli üzerinden tevkifat tutarı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.
| 2012 yılı brüt kira (2.500 x 12) | 30.000 |
| 2013 yılı brüt kira (2.750 x 12) | 33.000 |
| Toplam brüt kira (Tevkifat matrahı) (30.000 + 33.000) | 63.000 |
| Hesaplanan tevkifat (63.000 x % 20) | 12.600 |
| Ödenen net kira bedeli (63.000-12.600) | 50.400 |
12.600 TL'lik tevkifat tutarının, kiracı şirket tarafından Ocak/2012 dönemine ilişkin muhtasar beyannameye dahil edilerek, beyannamenin de Şubat ayının 23'üne kadar vergi dairesine verilmesi gerekmektedir. Beyannamedeki vergiler ise 26 Şubat tarihine kadar ödenmiş olmalıdır.
Bay (A) tarafından elde edilen 30.000 TL'lik kira geliri ise 2012 yılına ilişkin gelir vergisi beyannamesi ile 1-25 Mart 2013 döneminde beyan edilecektir. Beyanname üzerinden hesaplanan vergiden, yıl içerisinde tevkif suretiyle ödenmiş olan (30.000 x % 20 =) 6.000 TL'lik vergi mahsup edilecektir.
33.000 TL'nin beyanı ise 2013 yılına ilişkin gelir vergisi beyannamesi ile 1-25 Mart 2014 döneminde gerçekleştirilecektir. Bu beyanname üzerinden hesaplanan vergiden, tevkif suretiyle ödenmiş olan (33.000 x % 20 =) 6.600 TL'lik vergi mahsup edilecektir.
27. Kira bedelinin net olarak belirlendiği durumda, tevkifat matrahı nasıl hesaplanır?
Kira bedelinin taraflarca vergi hariç tutar olarak belirlendiği durumlarda gelir vergisi tevkifatı ödenen net tutar üzerinden hesaplanmaz. Bu tutarın önce tevkifat oranına göre brütleştirilmesi, tevkifatın da brüt tutar üzerinden yapılması gerekir. Net ödenen kira bedelinin brütleştirilmesinde aşağıdaki formül kullanılmaktadır.
|
| Net tutar |
| Brüt tutar = | ----------------------- |
|
| (1 – tevkifat oranı) |
Örneğin, taraflarca net ödemenin 4.000 TL olarak belirlendiği bir kiralamada, % 20'lik tevkifat oranına göre, brüt kira (tevkifat matrahı) ve tevkifat tutarları aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.
|
| 4.000 | 4.000 |
|
| Brüt kira tutarı= | ------------ = | --------- = | 5.000 TL |
|
| (1 - 0,20) | 0,80 |
|
Hesaplanan tevkifat = 5.000 x % 20 = 1.000 TL
28. Gelir vergisi tevkifatının yapılmamasında sorumluluk kime aittir?
Kira bedelini ödeyen (kiracı), vergi kanunları bakımından vergi sorumlusu olarak kabul edilmiştir. Bu sıfatı ona, kira ödemesi yaptığı sırada vergiyi kesme ve Kanun'da belirlenen süreler içinde vergi dairesine beyan edip yatırma sorumluluğunu yüklemektedir.
Tevkifat yapmama veya eksik yapma fiili ile sebep olunan vergi ziyaının (kaybı) sorumluluğu ve sonuçları (gecikme faizi, vergi ziyaı cezası) tamamen, kira ödemesini yapan kiracıya aittir. Ancak kiracı, gayrimenkul sahibi adına ödediği vergi aslını, özel hukuk hükümlerine göre, ona rücû etme hakkına sahiptir. Ödediği gecikme faizi ve ceza ise kiracının üzerinde kalacaktır.
29. Gelir vergisi tevkifatının, beyan ve ödeme süreleri nelerdir?
GVK'nın 94. maddesine göre, kira bedeli üzerinden yapılan gelir vergisi tevkifatının, yapıldığı ayı izleyen ayın 23. gününe kadar bağlı bulunulan vergi dairesine muhtasar beyanname ile beyan edilmesi gerekir. Ticari, zirai ve mesleki faaliyetlerinden dolayı gerçek usulde vergilendirilen gelir vergisi mükellefleri ile kurumlar vergisi mükellefleri, muhtasar beyannamelerini elektronik ortamda göndermek zorundadırlar. Bu nedenle söz konusu muhtasar beyannamenin 23'ü akşamı saat 24:00'e kadar sistem üzerinden onaylamak suretiyle verilmesi mümkün bulunmaktadır.
Beyanname üzerinde gösterilen vergi de beyannamenin verildiği ayın 26. günü akşamına kadar ödenir.
Ayın 23. veya 26. günlerinin tatile rastlaması durumunda, beyan veya ödeme süreleri izleyen ilk iş gününe uzar.
   |