Skip to Content
vergiresim

Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi 2012

I. Gayrimenkul sermaye iradının (kira geliri) tanımı

1.        Gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) nedir?

Gelir Vergisi Kanunu'nda gerçek kişilerin vergiye tabi olabilecek gelir ve kazançları 7 başlık halinde sayılmıştır. Bunlardan biri de gayrimenkul sermaye iradı ya da toplumda yaygın olarak bilinen adıyla kira gelirleridir. İlgili Kanun'un 70. maddesinde sayılan mal ve hakların gerçek kişiler tarafından kiraya verilmesinden sağlanan gelirleri ifade eder. Genellikle, gayrimenkulün işyeri veya konut olarak kiraya verilmesinden elde edilen kira gelirleri olarak karşımıza çıkmaktadır.

2.        Gayrimenkul alım satımından sağlanan kazançlar da GMSİ sayılır mı?

Gayrimenkul sermaye iradı kavramı sadece, GVK'nın 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirleri ifade etmektedir.

Gayrimenkullerin alım satımından sağlanan kazançlar, gayrimenkul sermaye iradı olarak değil, "değer artış kazancı" olarak vergilendirilmektedir. Bu nedenle, gayrimenkullerin alım satımından elde edilen kazançlar, GMSİ olarak değerlendirilmez.

3.        Hangi mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelir, gayrimenkul sermaye iradı sayılır?

Birinci ve ikinci soruların cevaplarında belirtildiği üzere, gayrimenkul sermaye iradı, GVK'nın 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesinden sağlanan gelirlerdir. 70. maddede sayılan mal ve hakların neler olduğu aşağıda sıralanmıştır:

  • Arazi ve bina gibi gayrimenkuller,
  • Gemi ve gemi payları,
  • Motorlu nakil ve cer vasıtaları,
  • Maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatları,
  • Voli mahalleri ve dalyanlar,
  • Gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri,
  • Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
  • Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan, sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı,
  • Telif hakları.

4.        Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar nelerdir?

Medeni Kanun hükümlerine göre, sahiplerine bir gayrimenkul üzerinde tasarrufta bulunma hakkı sağlayan ve tapu siciline tescil edilen, irtifak, intifa ve kaynaklardan yararlanma hakkı gibi haklardır.

5.        Taksi plakalarının kiralanması işleminden sağlanan kazançlar GMSİ sayılır mı?

Gerçek kişilerin sahip oldukları taksi plakalarını kiraya vermesi nedeniyle elde ettikleri gelirler gayrimenkul sermaye iradı kabul edilmektedir.

Ticari bir işletmeye dahil plakaların kiralanmasından elde edilen gelirlerin vergilendirilmesinde ise "ticari kazanç" hükümleri geçerlidir. Ticari işletmenin sahibine ait olmakla beraber, ticari işletmeye dahil olmayan plakaların kiralanmasından elde edilen gelirler de GMSİ olarak kabul edilir.

6.        Binaların dış yüzeylerine konulan reklam panoları için tahsil edilen bedeller gayrimenkul sermaye iradı sayılır mı?

Bu panoların konulduğu alanlar her ne kadar apartman yönetimleri tarafından kiraya verilse de, elde edilen gelirlerin kat maliklerine ait olduğu kabul edilmektedir. Dolayısıyla bu gelirlerin vergilendirilip vergilendirilmemesi de kat malikleri bazında ele alınması gereken bir konudur. Daha açık bir ifade ile söz konusu alanların kiralanmasından elde edilen gelirin kat maliklerinin hissesine düşen kısmının, belli şartlarla kat malikleri tarafından ayrı ayrı gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan edilmesi gerekmektedir.

Buna göre apartman yönetimince bu iş dolayısıyla elde edilen kira gelirinin, kat maliklerine dağıtılsa da dağıtılmasa da, kat maliklerinin bu gelir dolayısıyla vergi yükümlülüğü bulunmaktadır.

7.        Arazisini kiraya verenlerin, kira bedelini ürün olarak alması halinde, elde edilen gelir GMSİ mı, yoksa zirai kazanç mı kabul edilir?

Yapılacak tarımsal faaliyete iştirak etmeksizin, sahibi olduğu araziyi, oradan elde edilecek ürünün belli bir kısmı karşılığında başkasının kullanımına veren kişi çiftçi sayılmaz. Bu kişilerin elde ettiği gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmektedir.

8.        Gayrimenkul sermaye iradı elde edenin mal veya hakkın sahibi olması zorunlu mudur?

Gelir Vergisi Kanunu'nda, 70. maddede sayılan malların sadece sahipleri tarafından değil, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerin de gayrimenkul sermaye iradı sayılacağı hükmü vardır.

Hatta aynı maddede, bu mal ve hakların kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerin de gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edileceği belirtilmektedir.

9.        Bir mal veya hakkın, zilyedi, mutasarrıfı ya da irtifak veya intifa hakkı sahibi olma ne anlama gelmektedir?

  • Menkul ve gayrimenkul malları elinde bulunduran, bunlardan yararlanan ve bu mallar üzerinde fiili hakimiyeti bulunan kimselere, o malların zilyedi,
  • Bir mal veya hak üzerinde fiilen kullanma yetkisi olan kimselere, o mal veya hakkın mutasarrıfı,
  • Bir gayrimenkulden özel bir hukuki sebebe dayanarak (tapu siciline tescil edilmek suretiyle) yararlanma hakkı bulunan kimselere, irtifak hakkı sahibi,
  • Bir menkul veya gayrimenkul mal ya da hak üzerinde yararlanma ve kullanma hakkı olan kimselere, intifa hakkı sahibi

denilmektedir.

Örneğin; komşusunun bahçesinin bir bölümü üzerinde adına irtifak hakkı tesis edilen kişinin, bu yeri üçüncü bir kişiye kiralaması halinde, buradan sağlanacak kira geliri, irtifak hakkı sahibine ait olacaktır ve mükellefiyetle ilgili ödevler onun tarafından yerine getirilecektir.

Aynı şekilde, eşlerden biri adına tapuda kayıtlı bulunan bir gayrimenkul üzerine diğer eş adına intifa hakkı tesis edildiği bir durumda, adına intifa hakkı tesis edilen tarafından bu gayrimenkulün kiralanması halinde, gayrimenkul sermaye iradı mükellefiyeti, gayrimenkulün maliki olan eşe değil, adına intifa hakkı tesis edilen eşe ait olacaktır.

10.     İktisadi işletmeye dahil olan mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirler de GMSİ sayılır mı?

Bu gelirlerin ticari işletmeler tarafından ticari kazanca dahil edilmesi gerekmektedir. Buna göre söz konusu kira gelirlerine, GMSİ'nın vergileme esasları değil, Gelir Vergisi Kanunu'ndaki gelir unsurlarından biri olan "ticari kazanç"ın vergileme esaslarının uygulanması gerekmektedir.

11.     Gayrimenkullerin kiralama işlemleri katma değer vergisine (KDV) tabi midir?

Bu sorunun cevabı, kiraya verilen gayrimenkulün iktisadi işletmeye dahil olup olmamasına göre değişmektedir. Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 1. maddesi uyarınca, GVK 70. maddede sayılan mal ve hakların kiralanması işlemleri KDV'ye tabidir. Ancak aynı Kanun'un 17. maddesinin 4. fıkrasının (d) bendinde, iktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemlerinin KDV'den istisna olduğu hükmü yer almaktadır.

Buna göre iktisadi işletmeye dahil olan gayrimenkullerin kiralanmasından elde edilen hasılat üzerinden KDV hesaplanması gerekirken, iktisadi işletmeye dahil olmayan gayrimenkullerin kiraya verilmesi durumunda alınan kira bedeli üzerinden ise KDV hesaplanmayacaktır.

12.     Ticari işletme sahibinin, kendisine ait gayrimenkulden (işletmede kayıtlı olmayan) elde ettiği kira gelirleri nasıl vergilendirilir?

Ticari işletmenin sahibine ait olmakla birlikte, işletmeye dahil olmayan gayrimenkullerin işyeri veya konut olarak kiraya verilmesinden elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı sayılır. Bu gelirlerin işletme sahibinin vereceği yıllık gelir vergisi beyannamesinin "gayrimenkul sermaye iratları" bölümünde beyan edilmesi gerekir.

Ancak bu kişiler konut olarak kiraya verdikleri gayrimenkullerden elde ettikleri kira gelirlerinin beyanı sırasında, 2012 yılında 3.000 TL olarak uygulanan istisnadan faydalanamazlar. (İstisna uygulaması ile ilgili olarak 70-79 numaralı soruların cevaplarına bakınız.)

13.     İşletme hakkının satışı ya da kiralanmasından elde edilen gelirler de GMSİ sayılır mı?

İşletme hakkının satışından sağlanan gelirler, Gelir Vergisi Kanunu'nun 80. maddesi hükmü kapsamında, "diğer kazanç ve irat" olarak, bu hakların kiralanmasından sağlanan gelirler ise GVK'nın 70. maddesi hükmü kapsamında, "gayrimenkul sermaye iradı" olarak kabul edilmektedir.

14.     Kira bedelinin, kiracının satışlarının belli bir yüzdesi olarak belirlenmesi durumunda, elde edilen gelir GMSİ sayılır mı?

Gayrimenkulün bir ticari işletmeye kiralanması ve kira bedelinin de taraflarca bu işletmenin üretim veya satış tutarının ya da kârının belli bir yüzdesi olarak tespit edilmesi durumunda, gayrimenkul sahibi tarafından elde edilen fayda, gayrimenkul sermaye iradıdır ve gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilme usullerine tabidir.

Ancak kira bedelinin, söz konusu işletmenin kâr ve zararına katılma şeklinde belirlendiği durumlarda, bir adi ortaklığın varlığının kabul edilmesi gerekecektir. Bu şekilde elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak değil, ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmelidir.

15.     Kurumların elde ettiği kira gelirleri nasıl vergilendirilir?

Kurumlarca elde edilen gelirler, kaynağı ne olursa olsun kurum kazancı olarak değerlendirilmektedir. Bu kazancın tespiti ticari kazanç hükümlerine göre yapılır.

Bu nedenle kurumların aktiflerine kayıtlı olan mal ve hakların kiralanması karşılığı elde ettikleri kira gelirleri de, tutarı ne olursa olsun, kurumun elde ettiği diğer kazançlarla birlikte ve kurum kazancı olarak yıllık kurumlar vergisi beyannamesi ile beyan edilmelidir.

16.     Dar mükellef kurumların kira gelirleri nasıl vergilendirilir?

Dar mükellef kurumların kira gelirleri tevkifat yoluyla vergilendirilir. Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 30. maddesi uyarınca dar mükellef kurumların elde ettikleri gayrimenkul sermaye iratları üzerinden, bu gelirleri onlara sağlayanlar tarafından tevkifat yapılması gerekmektedir. Tevkifatın oranı 2009/14593 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile % 20 (finansal kiralama faaliyetlerinden sağlanacak gayrimenkul sermaye iratlarından % 1) olarak belirlenmiştir.

Dar mükellef kurumun mukim olduğu ülke ile Türkiye arasında imzalanmış Çifte Vergilendirmeyi Önleme (ÇVÖ) Anlaşması varsa ve bu anlaşmada gayrimenkul sermaye iratları için daha düşük bir vergi oranı belirlenmişse, anlaşmadaki oran uygulanabilir. Anlaşmadaki düşük oranlı stopajın uygulanabilmesi için, dar mükellef kurum tarafından temin edilen mukimlik belgesinin stopajı yapacak olana ibrazı gerekmektedir.